哪位知道国有土地使用权抵押要注意什么问题?

1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。    国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
　　2.土地使用权抵押的前提：    房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。
　　3.抵押须有书面文件。    土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。
　　4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。    在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
　　5.保险问题。    土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
　　6.土地使用权抵押时，应办理登记手续。    如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。
　　7.土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
　　8.董事会的决议。    抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
　　9.应请律师出具法律意见书。    为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
　　10.土地使用权抵押时应办理公证手续。    因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
　　11.处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。
　　12.抵押权的终结。    土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。

不管你选择何种抵押贷款，听听专家的建议十分有益：  　　
再融资的时候必须考虑到所有的贷款成本，这不仅包括利息，还包括手续费和点数。  　　
如果想省钱，可以询问一下无成本再融资，这种方式的大部分费用都已经计算在贷款之内。  　　
由于抵押贷款市场竞争十分激烈，你目前的贷款商应该是你再融资的首选。为了不失去你的业务，你目前的贷款商会按市场上最优惠的条件给你提供贷款。

申办材料  
1、填写《国有土地使用权抵押登记申请审批表》  
2、抵押双方签订的抵押合同和借款合同（原件）  
3、抵押双方法人代表身份证明（原件，个人为身份证复印件）  
4、企业法人营业执照（复印件）  
5、国有土地使用证（原件）  
6、地价评估报告及技术报告  
7、房屋所有权证（土地上有房屋的）  
7、土地部门认为应提交的其它材料  
说明：①地上没有附着物的划拨土地使用权申请抵押的，不受理报件。②地上有附着物的划拨土地使用权抵押，需提供双方就处置土地时优先补交土地出让金的承诺书。③属于分割土地设定抵押登记的，需提供具有土地勘测定界资质的机构出具的抵押土地界线图，并由抵押双方共同认可。抵押期满后涉及法院裁定需处分土地的，应由规划部门出具规划兰线图。④以上材料要求报送一式一份。  即办件