房产证还没办下来可以贷款吗怎么计算?

产权证没有办理下来的话是不能办理抵押的。
因为办理产权抵押是需要产权证办理下来后到房管局办理的，不然是办理不到抵押的，如果产权证办理下来后办理抵押的流程如下：
带上身份证、产权证与抵押权人一起到房管局抵押窗口；
排号；
到号后到窗口办理抵押；
当天就可以办理好

产权证没有办理下来的话是不能办理抵押的。
因为办理产权抵押是需要产权证办理下来后到房管局办理的，不然是办理不到抵押的，如果产权证办理下来后办理抵押的流程如下：
带上身份证、产权证与抵押权人一起到房管局抵押窗口；
排号；
到号后到窗口办理抵押；
当天就可以办理好

你说的逻辑顺序有问题，正常是这样，开发商具备五证（也就是说已经办了预售或销售许可证） ??，你交了首付，不用办房产证就可以去银行办理按揭贷款了，款放下来，小区综合验收后就可以办理房产证了。
估计你的情况是这样的，开发商五证不全，银行自然不能办理贷款，由于五证不全自然也办不了房证。
另外说一句，即使开发商五证俱全，你交了首付，开发商不可能给你办房证

你到房产局办理的那个是注销抵押预告登记，这个不需要再去领什么证明的，等房产公司的大产证办好以后，房产公司会通知你去办理入住交接手续，那是才会告知你如何办理小产证，一般房产商会代办小产证的，但会收取一定的代办费用，当然你自己也可以去房管局办理产证。