宅基地怎么分割?

分家后宅基地怎样办理分割变更登记
问:浙江省温岭市某镇陈某原有祖传房屋二间。陈某持经市司法局公证处公证的房屋析产公证书，来国土所办理析产登记手续，将原有两间房屋中的一间析产给女儿。公证书中表明该户继承人只有一女，但经调查与核实，该户系三子二女，其他四个子女都在外地工作，实际情况与公证不相符。当时该户提出:“公证是合法的，要求公证生效。”对这件事我们形成了两种意见:一种认为公证是合法的，应当按法律程序给予办理变更登记。另一种认为公证不实，应拒绝受理，不能办理变更登记手续。
那么，市司法局公证处办理的此份公证书是否合法?
浙江省温岭市泽国国土所:郑文方
答:本案的实质应该是陈某家的两间房屋析产是否合法有效。析产权财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。陈某的女儿在有兄弟姐妹五人的情况下，独得一间房是否合法有效?析产房屋能否办理土地使用权分割变更登记?
家庭析产是否合法，根据《民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，《婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”之规定，可知，只要陈某的女儿所得的这一间房是房屋所有权人父母处分自己所有的房屋的结果，那就是合法有效的。该结果与《继承法》中的遗嘱继承、遗赠的规定精神是一致的，并不涉及其他兄弟姐妹的利益问题，而只有当出现法定继承的情况时，才涉及其他四个兄弟姐妹的利益问题。因此，本案中陈某女儿所得一间房的析产公证应该是合法有效的。
但合法有效的房屋析产及公证结果并不导致就一定应该办理土地分割变更登记，原划拨土地使用权的确权原则是“地随房走”，但1999年1月1日实施的新《土地管理法》第五十八条规定“为公共利益和为实施旧城改建，在收回国有土地使用权时，应对土地使用权人给予适当补偿”。这就是说，自1999年1月1日起，国家赋予了城镇国有划拨土地宅基地使用权一定程度的财产权性质，所以，根据这一变化，在房屋所有权主体发生变化、当事人申办宅基地使用权主体变更登记时，土地登记部门审查的内容，应因国有土地和农村集体土地而有所不同。
如果房屋占用范围的土地为国有土地，在房屋因家庭析产、继承等原因分割后，土地登记部门应当在其父母对宅基地分割或房屋的各法定继承人协商分割宅基地使用面积的基础上，根据合理原则、方便生活、防止纠纷原则和城市规划建设、旧城改建拆迁安置规定等因素，决定是否给予土地分割变更登记。而对于申请宅基地原使用权主体名称的变更登记，只要其父母同意或各房屋法定继承人协商一致，可以改新的土地使用权代表为主体，按宅基地共同共有(房屋所有权人对房屋宅基地没作分割时)、或按份共有(房屋所有权人对宅基地作了分割的)的原则，对宅基地原使用权主体作变更登记，并在备注栏中作相应记载。
如果房屋占用范围的土地为农村集体土地，根据一个标准面积的宅基地受村庄规划约束，划拨用地使用权虽然“地随房走”，但不作分割变更登记之原则(房屋所有权人可共同协商对宅基地使用范围作划分留存或备案协议)，不论房屋析产、继承或转让，各房屋所有权人对该宅基地都有平等的使用权，在当事人申请变更原宅基地使用权主体，并出具各房屋所有权人共同协商确定的宅基地使用权主体新代表人的书面协议后，土地登记部门应该办理宅基地使用权主体名称变更登记。

在我国宅基地使用权是国家授权村集体给予农民的无偿使用的特殊物权，是不得流转和被继承的。但是，按照我国“地随房走”的一般原则，在宅基地使用人过世后，只要其继承人的户口还在该村集体，那么根据继承法继承房屋后也可根据自己的集体土地使用权合并继承该宅基地。但如果其继承人已经不具有该集体户口，则宅基地收回，村集体有权要求房屋继承人将房屋拆清。

农村宅基地属于村集体经济组织所有，既然儿子与父亲不在同一个村集体经济组织成员单位，那么，儿子显然不能分割父亲的宅基地。但是，如果父亲的宅基地上尚有住房，则儿子对父亲的住房享有继承权。  
如果儿子没有享受过本集体经济组织(即二组)分配的宅基地，则可以向本集体经济组织申请批准取得宅基地。  
  
    法律条文：  
  《中华人民共和国土地管理法》  
    第八条  城市市区的土地属于国家所有。  
    农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。  
    第十条  农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

宅基地是以户为单位，集体所有的，村民只有使用权，所以在离婚时宅基地本身不会作为夫妻共同财产进行分割，只能对宅基地的地上物进行分割。  
    宅基地的地上物也就是自建房，自建房的翻盖或者新建的时间是否在夫妻关系存续期间，也就是说房子的产生时间是婚后还是婚后。如果是婚后，那么房产本身会作为夫妻共同财产进行分割，有你丈夫的份额。  
  （证据方面：如果有建房审批或者翻建审批，审批时间如果是婚后，就认定为夫妻共有财产，如果没有建房审批，那么房产就属于违章，由双方提供建房时相关证据，由证据时间来确实是否为夫妻存续期间所产生，之后对违章房屋的使用权进行分割）