房地产估价师和土地估价师有什么区别?

第一部分总述
一、估价项目名称××公司土地价格评估。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国公司法》。
(4)《××省土地管理法实施条例》。
(5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。
(6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。
(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。
(8)委托方提供的其他有关资料。
(9)现场勘察数据和市场调查数据。
六、估价基准日二○○六年四月三十日。
七、估价日期二○○六年三月九日至五月十七日。
八、地价定义在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。
九、估价结果单位地价：3.26元/m2。总地价：10320.73万元。大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。十、需要说明的特别事项1．评估假设条件
(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。
(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
(4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
(5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。
(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(8)委托方提供数据真实。2．该报告的使用方向与限制条件
(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。
(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。
(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。
(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。
(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。3．其他需要特殊说明的事项
(1)土地利用状况等数据由委托方提供。
(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
(4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
(6)本报告解释权归XX评估有限公司。十
一、土地估价师签字估价师资格证书号签名张××××××××××××(签字)王××××××××××××(签字)十
二、土地估价时间二○○六年五月十七日第二部分估价对象界定
一、估价对象界定1．土地利用状况待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。地号：××。图号：××。2．土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。3．其他(略)
二、地价影响因素分析
(一)自然因素(略)
(二)社会经济因素(略)
(三)特殊因素(略)第三部分地价估算
一、估价原则
(1)替代原则(略)。
(2)最有效利用原则(略)。
(3)变动原则(略)。
(4)估价时点原则(略)。
(5)预期收益原则(略)。
(6)报酬递增、递减原则(略)。
二、估价方法选择估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。
三、估价过程
(一)收益还原法收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：式中P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率；n——土地使用年期；i——第i年。由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。水田地价的计算过程见下表。水田地价计算过程表水田地价计算具体操作步骤如下所述。1．预期年总收益的估算根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。预期年总收益＝亩产量×收购价格待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。2．年运营成本的估算水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。3．农业税农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。4．销售税金及附加农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。5．利息摊销开发周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。{200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-1)}/(27×4.7488)＝0.75(元/亩)6．固定资产折旧固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。1582/(27×4.7488)＝12.34(元/亩)7．利润根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。8．年纯收益的计算年纯收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润9．地价的计算
(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。
(4)土地估价师资格证书复印件。
(5)估价对象现状利用照片。

地址：汉阳区翠微路特1号宏阳大厦武汉阳光房地产估价有限责任公司于1992年成立，公司经湖北省建设厅、武汉市房产管理局审核批准，具有独立法人资格的国家二级房地产评估资质，为武汉市房地产估价师协会理事单位。公司连续多次被武汉市房产管理局评为诚信房地产中介企业；被武汉市城市规划土地管理局、武汉市房产管理局授予指定的首批从事房屋拆迁评估业务的机构；经湖北省司法厅指定的司法鉴定机构，2008年经湖北省国土资源厅核准为湖北省内执业土地价格评估机构。

第一部分总述
一、估价项目名称××公司土地价格评估。
二、委托估价方(略)
三、受托估价方(略)
四、估价目的××公司拟核定其使用的国有农用地土地资产价值量，本次评估为此提供价格参考依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国公司法》。
(4)《××省土地管理法实施条例》。
(5)关于印发《关于下发各市(县)土地平均年产值标准的通知》(×土资发[200×]第×号)。
(6)《农用地估价规程》(TD/T1006—2003)。
(7)××省、××市颁布的其他有关法规和政策。
(8)委托方提供的其他有关资料。
(9)现场勘察数据和市场调查数据。
六、估价基准日二○○六年四月三十日。
七、估价日期二○○六年三月九日至五月十七日。
八、地价定义在正常年份和正常生产经营管理条件下，在设定的标准耕作制度(水田为水稻)和设定开发程度(通路、通电、水利设施齐全)条件下，在评估基准日(2006年4月30日)的30年期国有农用地的市场价格。
九、估价结果单位地价：3.26元/m2。总地价：10320.73万元。大写：人民币壹亿零叁佰贰拾万柒仟叁佰元整。十、需要说明的特别事项1．评估假设条件
(1)估价期日农用地市场为公开、公正、公平的均衡市场。
(2)估价中的标准耕作制度为水稻轮作制，熟制为一年一熟，复种指数为100%。
(3)估价对象得到最有效利用并产生相应的土地收益。
(4)待估宗地与其他生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证企业的持续发展。
(5)作物产量为正常年份下的产量，没有考虑自然灾害等方面的影响，主要根据当地周围地区产量和可行性研究报告确定；粮食单价采用现时国家收购价格。
(6)开发完成后用地结构及生产能力以可行性研究报告为主。
(7)任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
(8)委托方提供数据真实。2．该报告的使用方向与限制条件
(1)本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的(核定国有农用地土地资产价值)服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
(2)本报告估价结果是在满足价格定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
(3)本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托机构不承担责任。
(4)评估价格是在满足全部假设与限制条件下，估价期日的土地使用权价格。
(5)评估面积以土地管理部门核发的《土地权属证明》为准。
(6)待估宗地的地下资源、地下埋藏物等的所有权仍属于国有所有，本报告评估价格不含上述价格。
(7)本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。3．其他需要特殊说明的事项
(1)土地利用状况等数据由委托方提供。
(2)土地区位条件、地产市场交易数据等评估相关数据由估价人员实地调查而得。
(3)估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
(4)委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
(5)任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
(6)本报告解释权归XX评估有限公司。十
一、土地估价师签字估价师资格证书号签名张××××××××××××(签字)王××××××××××××(签字)十
二、土地估价时间二○○六年五月十七日第二部分估价对象界定
一、估价对象界定1．土地利用状况待估宗地位于××省××县××，东邻××，南邻××，西邻××，北邻××。土地用途为农用地，面积为112620亩(7508万m2)。地号：××。图号：××。2．土地权利状况待估宗地土地所有权为国家所有，土地使用者为XX公司。土地使用年期为30年，至评估基准日，待估宗地无抵押、担保、租赁、地役等他项权利设定。3．其他(略)
二、地价影响因素分析
(一)自然因素(略)
(二)社会经济因素(略)
(三)特殊因素(略)第三部分地价估算
一、估价原则
(1)替代原则(略)。
(2)最有效利用原则(略)。
(3)变动原则(略)。
(4)估价时点原则(略)。
(5)预期收益原则(略)。
(6)报酬递增、递减原则(略)。
二、估价方法选择估价对象具有经营收益。对于有收益的土地，最适宜的估价方法为收益还原法，故对该宗地土地使用权的价格评估，首先采用收益还原法评估。为正确评估待估宗地的现时市场价值，同时采用成本逼近法求取其比准价格。
三、估价过程
(一)收益还原法收益还原法是在预计估价对象未来的正常净收益，并选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待估农用地的年纯收益规律为：第1、2、3年的纯收益各不相等，逐年递增，从第4年至第30年实行标准轮作制的预期平均纯收益每年相等。农地地价即为农业用地30年纯收益的折现和。公式为：式中P——地价；a——年纯收益；r——土地还原利率；n——土地使用年期；i——第i年。由于待估土地为农用地，有水田和旱田，种植作物不同，其所带来的预期收益也不同，地价水平也不同。故在本次评估中分别计算水田和旱田的价格。根据待估宗地开发可行性研究报告，开发后将形成水田4.7488万亩。水田地价的计算过程见下表。水田地价计算过程表水田地价计算具体操作步骤如下所述。1．预期年总收益的估算根据待估土地的地理区位和土壤条件等因素，待估土地适宜种植水稻。但旱田改水田及低产水田增产，熟化期需3年，第4年收益正常，达到稳产。预期年总收益＝亩产量×收购价格待估土地第1、2、3、4至30年亩产量根据当地周围地区水田产量情况确定；收购价格按现时国家收购价格及市场行情确定。2．年运营成本的估算水稻的年运营成本包括种子、化肥、农药、机耕、人工、水电费、育苗费及其他费用。各项成本的估算均按该地块相邻某一水田的各项费用测算。3．农业税农业税按当地的农业税标准为亩产值的8.8%。4．销售税金及附加农业生产的销售税金及附加为亩产值的13%。5．利息摊销开发周期为3年，固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用，则利息摊销期限为27年。{200×[(1+5.85%)2.5-1]+600×[(1+5.85%)1.5-1]+782×[(1+5.85%)0.5-1)}/(27×4.7488)＝0.75(元/亩)6．固定资产折旧固定资产总投资1582万元，第一年投入200万元，第二年投入600万元，第三年投入782万元，第四年全部完工交付使用。固定资产计提折旧从交付使用的下月开始计算折旧，所以折旧年限为27年，采取平均年限法计算折旧。1582/(27×4.7488)＝12.34(元/亩)7．利润根据调查当地农业利润水平，利润率确定为年经营成本的6%。8．年纯收益的计算年纯收益＝预期年总收益-运营成本-农业税-销售税金及附加-利息摊销-固定资产折旧-农业利润9．地价的计算
(1)前3年纯收益还原，分别折现到估价时点，土地还原利率为6%，详见下表。
(4)土地估价师资格证书复印件。
(5)估价对象现状利用照片。

会计证初级会计师中级会计师银行从业经济师注册会计师注册税务师价格鉴证统计师资产评估师理财规划师高级会计审计师内审师考试银行业初级资格精算师ACCA/CAT一级建造师建筑师造价工程师监理工程师质量师房产估价师二级建造师结构师城市规划师咨询工程师环评师安全工程师消防工程师造价员安全评价师电气工程师招标师土地估价师公路造价师物管师设备监理师房产经纪人岩土师环保工程师室内设计师投资建设项目管理师土地登记代理人化工工程师题库证券从业管理咨询人力资源师期货从业秘书资格心理咨询师教师资格司法考试社会工作者电子商务导游资格公共营养师法律顾问保险从业基金销售驾照考试项目管理师企业培训师网络编辑报关员单证员国际货运代理报检员跟单员国际商务师外销员物流师外贸业务员外贸题库外贸论坛执业药师医师资格口腔医师口腔助理中西医助理公卫执业医师临床医师临床助理中医助理中医师考试中西医医师公卫助理医师实践技能护士资格初级护师主管护师

第三十四条违反本条例规定，县级以上地方人民政府有下列行为之一的，由上级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：
（一）非因公共利益需要征收房屋的；
（二）违反法定程序作出房屋征收决定的；
（三）未将房屋征收决定予以公告或者公告时间不符合法定要求的；
（四）对不符合规定的补偿方案予以批准的；
（五）作出的补偿决定违反补偿方案的；
（六）违反法定条件强制搬迁的。第三十五条违反本条例规定，房屋征收部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分：
（一）未按照房屋征收决定确定的房屋征收范围实施征收的；
（二）实施强制搬迁前，未按照规定对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房的；
（三）采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁的；
（四）未作出补偿决定实施强制搬迁的，或者虽作出补偿决定但未按照法定程序实施强制搬迁的；
（五）未支付搬迁补助费、临时安置补助费的。第三十六条违反本条例规定，房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位，以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。第三十七条违反本条例规定，贪污、挪用、私分、截留、拖欠、克扣、挤占补偿等费用的，责令退赔，对有关责任单位通报批评、给予警告；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。第三十八条违反本条例规定，房屋征收部门有下列行为之一的，由本级人民政府责令限期改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：
（一）房屋征收范围公告后，未将有关事项书面通知有关部门暂停办理相关手续的；
（二）未向房地产价格评估机构提供被征收房屋情况调查结果的；
（三）未依据调查结果拟定补偿方案并征求被征收人意见的。第三十九条违反本条例规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。