应对“限价令” 部分房企精装拆分变相涨价

当房价遇到“天花板”将会发生什么？犹如一个连锁的化学反应，衍生出无穷的变化。价格管控当前，对于多数精装修项目而言，尤其尴尬。研究出限价时代的一套求生法，以高于毛坯的成本同样存活于限价时代，成为多个项目的共同选择。

应对“限价令” 部分房企精装拆分变相涨价

当房价遇到“天花板”将会发生什么？犹如一个连锁的化学反应，衍生出无穷的变化。价格管控当前，对于多数精装修项目而言，尤其尴尬。研究出限价时代的一套求生法，以高于毛坯的成本同样存活于限价时代，成为多个项目的共同选择。

在调查中记者发现，做精装修拆分被应用得最为广泛。精装修拆分是指，精装楼盘以低价获批预售证后，将房款与精装修款相分离，从精装修中变相涨价的模 式。业内人士指出，购房人在购置精装修房时，应警惕“双面合同”的风险。与此同时，在价格管控下，精装修质量是否会随之缩水，也引起不少人的担忧。

购房人遭遇精装修“特殊条款”

经过数月的千挑万选，彭博(化名)终于决定出手位于大兴旧宫的某项目，然而她却体验了一把与众不同的购房经历。“房子还没选，销售首先要求我们签一 份叫做 幸福家园计划 的协议，主要是关于精装修的内容。”据彭博回忆，这份幸福家园计划最引人注目的地方是用特大号的字体标注出的一句话，大意为“乙方装修价格高于市场价格， 但甲方基于对乙方品牌及品质的信任，接受该条款。”彭博说。

据记者了解，和此前精装修房普遍涉及的补充协议有所区别，该幸福家园计划中并未对精装修产品的品牌及规格做出展示，只是标明精装修的标准大约在5000元/平米，按照彭博所选择的85平米意向户型计算，需支付42万元左右的精装修款。

记者通过调查获悉，该项目上期开盘价为28000元/平米，这期加上精装修的推盘价大约为29000元/平米-31000元/平米。而该项目4月28日开盘至今尚未签约，据彭博介绍，自己仍在等候摇号通知。

分析

为取预售证“AB合同”频现

无独有偶，彭博的遭遇并不是个案。据此前媒体报道，北京数个项目都有签订两份合同、将精装修款拆分支付的现象。“现在核发预售证，一般不是参照上期 成交均价，基本上是参照上期预售价格。签订AB合同(即房款和精装修款两个合同)，将精装修款从总房款中分离出来，并且多数项目都要求一次性付清，这相当 于增加了首付。”某业内分析人士指出。

另据一位接近住建委人士透露，精装修项目和毛坯项目在取证报批时基本采取的是一套系统，唯一的差别是精装修项目需要报出精装修成本作为 参考。“在实际操作过程中，不可能去考察每一个项目。因此只要总的数字保持在合理范围之内，至于采取什么样的方式不太去深究。”该人士表示这也是AB合同 频现的主要原因之一。

在采访过程中，多位业内人士对记者表示，目前形成这种现象也是在价格管控下没有办法的办法，未来这种情况还可能愈演愈烈。

5月9日，记者以购房者身份致电北京市住建委便民热线，工作人员表示，如果开发商在实际购房中将精装修价格和毛坯价格进行拆分出售，要求购房者先签 订精装修合同，才能进行购房，并且实际销售价格超过在市住建委备案的价格，开发商这种行为可能涉嫌违规。如果属实，市住建委会对该企业进行处罚，并责令整 改。

提醒

“双面合同”有风险

虽然目前受到价格管控影响的以期房为主，一位前不久完成“期转现”项目的负责人依然对于目前市场表示担忧：“将精装修款从总房款中剥离出来，首先就 是精装修无法贷款的问题，增加了购房者的压力；其次，购房发票无法体现多缴纳的精装修款，未来在房产二次转手的时候，房产价格会被低估，对于购房人利益而 言是一种伤害。”

另一个刚刚取得销售证，位于东部的某精装项目负责人也告诉记者，此次并没有采用拆分精装修的途径，“是因为担心会有后续的问题，最大的风险就是交楼 时，购房人对精装修不满，纠纷将会层出不穷。”毕竟明确装修价值了，和签在购房合同里的精装交付标准是两回事，“就如同赠品和花钱消费的心理接受程度是不一样的。”该负责人说。

趋势

开发商精装热情打折扣

一边是预售证申请的价格管控，一边是精装修项目的成本控制，不少房企面对项目定位都更加谨慎。

作为天宫院区域唯一的精装修项目，据金融街融汇项目负责人介绍，因为前期蓄客时间较长，所有的工程进度也是按照原有的规划在进行中，即将开盘的三期肯定还要做精装，但之后的四期产品是否做精装修并不一定，因为产品的定位和规划目前尚未确定。

鸿坤相关负责人也告诉记者，公司旗下的鸿坤林语墅将以何种方式解决房价与精装修的平衡尚不可知，未来是否会继续做精装修产品将视市场需求与价格杠杆决定。

另一个位于北部的改善型楼盘的项目负责人也对记者表示，企业拿地成本越来越高的前提下，只能将产品品质不断提高，而选择精装修是很常用的方式。“我们目前也在关注市场上精装修剥离的做法，也在试图研究一个兼顾购房人和企业双方利益的办法。”该负责人表示。

延伸

精装修质量引发业界担忧

之所以在精装修上做文章，开发商无疑是希望通过这些方式规避风险，顺利取得预售证。更让业内人士担忧的是，价格红线之下，是否会有一些 开发商通过降低精装修的品质而控制成本。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，过分强制价格，可能会导致开发商对楼盘配置、建材、或建造工艺进行适度降级，在 成本上进一步控制，以迎合“限价令”政策的相关规定，而这一做法的隐患，就是造成后期交房时诸多纠纷。

一位不愿透露姓名的房企人士表示，对于房企而言，需要将高价拿下的地块优化升级才能保证利润。但凡楼盘的价格下跌，品质会随之下降，由此又将会带来砸售楼处等不良影响，这也是大家都不愿意看到的。

北京市房协秘书长陈志也表示，有关部门需客观评价调控效果，以及找准需要调整的内容，而不是一刀切仅仅就房价目标的实现进行统计学的调整，更要对产品质量加以关注。