经济适用房特点及作用有哪些?

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。  它是具有社会保障性质的商品住宅。  他具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。  购买5年后才能上市出售。只售不租。不完全收益权

经济适用房一共分两种：\\
  一类经济适用房的定义为:国家定向销售的经济适用房。出手要求如下：  1、不满五年不能出售      2、满五年要想出售就要给国家补交综合地价款,公式是成交价×10%  3、契税、营业税、个税的缴纳方式与商品房完全相同  
二类经济适用房的定义为：某单位与个人或开发商集资建房(有的房本第一页上写的是安居与康居房也是此类经济适用房)  
1、  此类经济适用房不受国家及单位的任何限制。直接可以上市交易。  
2、此类经济适用房要想上市交易就要给国家补交土地出让金,公式:成交价×3%  3、契税、营业税、个税的缴纳方式与商品房完全相同。
3、商品房的契税、营业税、个税的交付方式是：                                        1、契税:公式90㎡↓    成交价×1%,90-140㎡    成交价×1.5%,140㎡↑    成交价×3%                                        
2、营业税:140㎡↓不满五年成交价×5.5%,满了不用交营业税    140㎡↑满五年交差额(成交价-原始购房价)×5.5%    140㎡↑不满五年交全额成交价×5.5%                                        
3、个税:成交价×1%  现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专用地，通过统一开发、集中建设的经济适用住房；二是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的、出售给本单位职工的经济适用住房。

经济适用房的优点：
　　第一、简单的概括，经济适用房的优点就是价格便宜，有很多房子是新修建的、购买优惠、户型新颖。
　　
　　第二、在政策上，政府越来越重视经济适用房的建设，政府加大了经济适用房的开发力度，并出台相关政策如限制经济适用房的购房人群、给予相关购买优惠等。
　　
　　第三、近年来新开发的经济适用房，其地理位置已开始转向四环以内地区，开发单位对于建设经济适用房逐渐积累了经验，在配套设施，绿化环境等细节上都有进步，更加关注其适用性，因此经济适用房的优势十分明显。
　　
　　经济适用房的缺点  ：
　　第一、建造廉价房由政府出面组织，效率低下。如果政府直接出面，违背市场经济中专业分工原则。即使间接出面，中间承接的发展商不以经济效益为考核，难以达到社会资源的最优配置。
　　
　　第二、廉价房以售为主，缺乏退出机制，这是一个根本缺陷。因为买廉价房的时候是穷人，不代表将来是穷人，一辈子是穷人，收入改善后还不退出，一直占用政府补贴的住房，对其他穷人不公平。所以现在有很多人手中有经济适用房，但自己却贷款买更好的商品房，经济适用房则用来出租，以租养贷，造成了经济适用房供不应求的局面，而那些真正需要经济适用房的人，却无房可买。