北京二手房置换怎么做?

一、购房资质
个人：对于购房资质，北京要求京籍家庭名下没有房子的情况下可以购买两套房子，这两套房子是可以任意出售的，出售之后可以再次购买，最多购买两套。外地户口要求在北京市没有住房且连续缴纳五年社保或纳税证明方可购买。港澳台、华侨和外籍人士要求提供《外籍人士在京购房居住证明》且通过网签服务机构进行提供有效身份证明下方可申请，而且只能购买自住房，商业房是不允许购买的。
京籍家庭：
1.北京户口家庭
2.有北京居住证的家庭
3.北京单位集体户口的家庭
4.驻京部队、现役军人和现役武警家庭
公司：大陆公司或外企在京设立分公司不受限制，个体工商户需缴纳个体工商户税且只能购买一套新建住房或二手住房，只能  出经营者的户本。外企公司只能在注册公司当地  购买住房。
北京购房最新通知：外地户口人员在通州购买住房五年社保或纳税证明中必须  有三年是在通州缴纳的方可购买，北京户口人员在在北京没有住房的情况下可以购买一套，北京户口人员在北京有一套住房的话就不能购买了。
二、税费政策
1.契税：
纳税人：买方
新政下契税：契税=房屋合同价×税率
（1）：首次购房90㎡以下的普通住宅按1%征收
（2）：90㎡——140㎡且该住房属于家庭唯一住房按1.5%征收
（3）：140㎡（含140㎡）以上非普通住宅按3%征收
（4）：不是家庭唯一住房按3%征收
注释：普通住宅符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅。
2.个人所得税：
纳税人：卖方
二手房交易产生的个人所得税，按照差额的20%缴纳个税
优惠政策：如交易中的房产满五年且是唯一住房，可免征个人所得税
3.土地增值税：
纳税人：卖方  
普通住宅免征
非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%
非普通住宅3-5年内：房屋成交总额×0.2%
非普通住宅5年或5年以上：免征
注释：普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。
三、购房流程
购房资格核验
网签合同
地税部门核定契税
房屋发证大厅办理房屋所有权证
购房流程：
1.全款：客户资质审核，房屋核验，  签署买卖合同，网签，资金监管，缴税，过户，物业交割，资金解冻。
2.商业贷款：客户资质审核，房屋核验，签署买卖合同，网签  ，评估，资金监管，面签，批贷，缴税，过户，出房产证，  抵押登记（各城区抵押时效不同），出房屋他项权利证，银行放款（具体时间看银行额度情况）。
3.公积金：客户资质审核，房屋核验，签署买卖合同，评估，网签  ，预约公积金面签和初审，银行面签，报劵，公积金审核批贷，银行审核，缴税，过户，出房产证，  抵押登记（各城区抵押时效不同），出房屋他项权利证，放款。

办理房屋置换，主要有下列六个基本程序：
　　(一)置换登记：居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。
　　(二)价格评估：初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。
　　(三)置换委托：确定置换意向后，可正式委托置换公司(也就是房屋中介公司)进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。需要注意的是，一家真正的置换公司应该具备以下三个条件方可进行置换交易：大量的买卖双方信息;利用网络化计算机技术处理信息;完善、正规的交易操作流程。
　　(四)签订合同：房屋委托后，由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。
　　(五)办理手续：在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。
　　(六)交割物业：交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出;室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。　　
二、购买无产权证房屋的风险　　因无产权证房屋缺乏证实房屋权利归属的初步证据，所以买受人应当承担由此而产生的各种风险。具体来说，购买房产权证房屋主要存在以下风险：
　　(一)无产权证房屋难以办理物权变动手续，存在交易风险。无产权证房屋权利人难以如愿行使买卖、抵押、出租和入股等权利，难以物尽其用，买受人的合法权利得不到应有的保障。
　　(二)房屋拆迁时，无产权证房屋权利人无法获得如同有产权证房屋价值相当的补偿。
　　(三)如果无产权证房屋被认定为违章建筑还将面临行政处罚和强行拆除。当然，无产权证房屋在现行法律框架内应当得到相应保护。即使无证房屋属于违章建筑，除法定机关外，任何人不得侵占、毁损或拆除，否则无产权证房屋权利人可以请求返还财产、排除妨碍和赔偿损失。
　　(四)无产权证房屋权利人行使房屋权利与邻人发生纠纷时，应当适用相邻关系的规定，接受限制和扩张权利。
　　(五)当无产权证房屋买卖双方出现纠纷，需要通过法律途径解决时，无产权证房屋的危险性就更加体现得十分明显。

置换交易是一种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于它可保证买卖行为的同时进行，也就是说房屋置换服务是买和卖的双向服务，一次置换成功，相当于两次交易，即卖掉您的原来住房，    再买进一套您需求的住房。因此，您的房屋的成功置换必须是您原有住房有下家接受，同时，您看中了另一套住房。在置换交易中一般要有三方参与。