商品房面积怎么确定?

如果按你给的公摊占建筑面积的23%，那么套内面积则为95.48平米。因为你没给出套内墙体面积及套内阳台面积，还不能计算使用面积。
　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
希望我的回答能够帮到你。

商品房面积确定的方法是：
1、一般来说，单层建筑物不论高度是多少都按一层计算，按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算建筑面积；多层建筑物的建筑面积按单层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算。
2、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层），如果层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积；封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积等等。

1、首先计算每户的套内面积，也就是该户的所有房间，均以房间的中心线计算；
2、然后计算该栋楼的公用面积：楼梯等公用部位及套内未计算的外墙等面积；
3、用每户的套内面积除以该栋楼的所有套内面积总和得到每户一个比例；
4、第一步计算的面积+第二步*第三步=该户建筑面积。
希望我的回答能帮助到您！