装修合同全面剖析

>>>链接：矛盾在于“固定装修”到底包含了哪几样？

一、主体资格之细：
新版合同把装潢过程中涉及的所有人员全部作了明确细致的要求。

1、 发包方：
[关键词] 合法拥有
在明确发包方对要装修的住房系“合法拥有”的基础上，要求发包方承诺有权对该住房进行装饰，否则由此而产生的一切后果由发包方承担。这里的发包方，一般应该是房屋的产权人。如系非产权人，在装修房屋之前应该取得产权人的书面同意。但是在现实生活中，有时候发包方的这些权利证书或者证明往往难以提供。比如在国外的**想委托国内的弟弟把自己名下的房子进行装修，好让自己在回国以后有房子住。作为弟弟找到装潢公司时，可能无法提供产权证和**委托其装修的公证委托书。装潢公司碰到这种情形，一般情况下不会因为这个原因而放弃这项工程。所以，新版合同实际上增加了发包方承诺“有权装修”的义务。

2、 承包方：
[关键词] 企业资质
新版合同规定承包方必须是经过工商行政管理部门核准登记的企业，并且要求有装修的相应资质。我们注意到，新版合同在使用说明中提示发包人，在签订合同前，应验看承包方的《企业法人营业执照》和企业资质证书。与分公司（分部）签订合同，除验看其《营业执照》及企业资质证书外，合同应加盖该分公司（分部）的上级公司（具有法人资格单位）的合同专用章。

3、 施工代表
[关键词] 负责合同履行 无权变更合同
关于施工代表问题，新版合同规定承包方应指派人员作为驻工地代表，全权负责合同履行，按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务。如更换人员，乙方应及时通知甲方。但是对于施工代表的权限问题，往往容易产生争议。我们认为，施工代表仅仅局限于合同履行中的施工环节，也就是施工代表按照合同约定履行装修施工任务。但是对于合同履行中的其他环节比如工程款支付，或者合同变更事宜，如设计变更、项目增减等内容，施工代表应该无权代表装潢公司。发包方认定的应该是装潢公司的公章或者法定代表人签字。

4、 施工人员或其他管理人员
[关键词] 无权代表公司
新版合同规定，凡甲方私自与施工人员或其他管理人员商定更改施工内容、增加施工项目所引起的一切后果，由甲方自负；给乙方造成损失的，甲方应予赔偿。这对于遏制员工“下出笼”，保护装潢公司和消费者的利益都将更加有利。

二、费用构成之细
新版合同在装修费用的构成方面也非常注意细节，主要体现在下面几方面内容：
1、总价款包含六个部分，①材料费②人工费③拆除费④清洁、搬运、运输费⑤其他费用⑥管理费⑦税金（3.41%）。
2、根据装饰装修企业提供的管理服务水准不同，管理费可上下浮动，但一般不超过装修总价款（税金除外）的10%。
3、“总价款”是甲、乙双方对设计方案、工程报价确认后的金额，在一般情况下,竣工结算的上下增减幅度在没有项目变更的情况下不超过预算价的5%。
众所周知，装修市场竞争激烈，为了揽到生意，一些装潢公司不惜以超低价作为诱惑，只要签下单子，就不怕业主到时不付账。因此，“低开高走”几乎成了装修行业的公开秘密。而业主面对与预算相比差距极大甚至是翻了一番的结算单，也只得无奈接受。而旧版合同对这种“低价钓鱼”并未作出相应规定。新版合同的规定，意味着对装潢公司“低价钓鱼”的报价方式下了“封杀令”
4、合同签订生效后，如变更施工内容、材料，这部份的工程款应当按实计算。在实际生活中，没有项目变更的工程几乎没有可能，因此新版合同对实际结算价上下增幅不得超过预算报价５％的规定，我们还须作出补充约定，方能产生预期约束力。比如约定，项目变更的内容单独结算，除此之外的项目结算价不得超过报价的５％。

三、材料进场之细
新版合同在第二条材料供应中用五个条款细化了材料进场的内容：
1.发包人提供材料、设备时，应注意下面五点：
1）应在附件中列明材料清单，内容包括材料名称、品牌、规格、型号、等级、数量、单价、合价，还有就是送达时间、送达地点。
2）应该是符合设计要求的合格产品；
3）材料按时送达现场后，双方应办理验收交接手续；
3）材料进场后由装潢公司负责保管；
4）保管费由双方约定。
5）由于保管不当造成损失的，由装潢公司负责赔偿。
2．装潢公司提供材料、设备时，应注意下面五点：
1）装潢公司应该提供作为附件的《工程主材料报价单》，列明装饰内容及装饰材料规格、型号、品牌、等级、数量、单位、单价、合价等；
2）装潢公司提供的材料、设备，应提前通知发包方验收；
3）未经发包方验收或者经验收不符合工程主材料报价单要求的，应禁止使用。否则，对工程造成的损失由装潢公司负责；
4）发包方不按时验收，应视作验收，但不免除装潢公司不按工程主材料报价单选购及使用材料所引起的责任。
5）材料进场后由装潢公司自行负责保管；保管不当造成损失的，由装潢公司负责赔偿。
但是，双方还需要进一步明确，发包方在接到通知后几天内予以验收。如果发包方在接到通知后没有进行验收，装潢公司该怎么做？停工还是继续装修？
此外，无论是哪一方提供的材料应当符合《室内装饰装修材料有害物质限量10项强制性国家标准》。

3、材料使用
1）任何材料均应用于本合同规定的住宅装饰，非经发包人同意，装潢公司不得挪作他用。否则，按挪用材料、设备价款的双倍补偿给发包人。
2）施工中如装潢公司发现发包方提供的材料、设备有质量问题或规格差异，应及时向发包方提出。发包方仍表示使用的，由此造成工程质量问题，责任由发包方承担。具体方式是，返工费用由发包方承担，工期顺延。
3）如果装潢公司没有向发包方提出而擅自使用有质量问题材料的，那么应该由装潢公司承担责任。之所以如此规定，主要是考虑到装潢公司与发包方之间在专业技能方面的差异，作为专业从事装潢的公司应该有识别材料质量的能力，让其为发包方去把质量关更有必要和可能性。

四、工程验收之细
新版合同在“使用说明”中明确，家庭居室装饰装修每个隐蔽工程结束都需进行验收，并须在验收单上签字认可。竣工总验收，甲、乙双方均须在验收单上签字，方能交付使用。如某项工程不合格，乙方应予整改，直到合格为止。而在具体条文中更是关注验收细节：
1． 验收标准和依据：
1）新版合同规定装修工程执行国家现行的《住宅装饰装修工程施工规范》和上海市现行的《住宅装饰装修验收标准》。
2）施工图纸：新版合同规定了装修工程由发包方或者装潢公司来提供施工图纸。而且，我们认为，施工图纸应该由双方签署作为合同附件一部分。

2． 隐蔽工程和中间工程验收：
关于隐蔽工程验收问题，可以从下面几方面进行考虑：
1）隐蔽工程事关工程质量，发包方有权要求进行验收，作为装潢公司应该提前与发包方预约验收日期。
2） 发包方如果没有及时进行验收，这势必又会影响工期。因此，按约定及时进行验收。实际上也是发包方的一项义务。
3）如果发包方没有履行该义务的，作为装潢公司有两种选择，既可以自行组织人员进行验收，也可以停工等待发包方验收。
4）如果发包方自行组织验收的，发包方应予承认。若发包方要求复验，装潢公司应按要求办理复验。若复验通过，其复验及返工费用由发包方承担，工期也予顺延；复验不通过，其返工费用由装潢公司承担，工期不变。
5）如果装潢公司停工的，装潢公司可以顺延工程竣工和交付日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。

3． 工程总验收
1） 工程竣工后，装潢公司应通知发包方在七日内组织验收。验收通过的，签署工程质量验收单。
2） 如果发包方在规定时间内不能组织验收，须及时通知装潢公司，另定验收日期。
如竣工验收通过，发包方应承认原竣工日期，并承担装潢公司的看管费用和其他相关费用。
3） 工程未经验收或验收不通过的，发包方有权拒收，而装潢公司应承担返工及延期交付的责任。
4）工程未办理验收手续，发包方提前使用或擅自入住，由此造成无法验收和损失的，由发包方负责。

4．空气质量检测；
根据新版合同及验收标准的规定，工程竣工验收时，室内空气质量检测也应该作为验收内容之一。双方可以在合同中事先约定检测机构和检测费用的承担方式。

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