吉林20条新政化解房地产库存 取消住房限购限

为加快推进供给侧结构性改革，进一步鼓励住房消费，化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，吉林省政府日前发布《关于化解房地产库存的若干意见》。《意见》共有20条，其中涉及“降低购房成本和门槛，积极支持市场化消费需求”的内容就有10条，包括给予购房人适度补贴，取消住房限购、限贷政策等。房地产业内人士分析认为，《意见》从供应和需求两方面化解房地产去库存压力，对于长春乃至全省的房地产市场而言，是一大利好。

吉林20条新政化解房地产库存 取消住房限购限

　　■支持新市民进城落户购房
　　简化农民租购房屋落户手续
　　凡在城镇购买或租赁住房的农民，符合当地落户条件的只需凭房屋产权证或依法签订的房屋买卖（租赁）合同，即可为其本人及共同居住生活的配偶、未婚子女、父母申请办理当地常住户口。
　　保护进城农民合法权益。取得居住证和在地级以下城镇落户的农民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，享有与市民平等的接受义务教育、基本医疗卫生服务、就业、社会保险、社会救助、住房保障等公共服务权利，其原有的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权不变。
　　解读：激活农民购房市场
　　“吉林省此次出台的政策，是目前去库存战略导向下的地方版本，对于全省去库存以及提振房地产消费都有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受新文化记者采访时表示。
　　据介绍，此次政策把“支持农民购房”列为第一项，和此前一直强调保障房建设的基调相比，是有变化的，说明当前楼市的重心在于激活农民进城购房市场。而且和其他几个省份的政策文件类似，都强调了“原有的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权不变”，其实就是希望打消惯例，进而加快此类购房政策的落地。
　　克而瑞房价点评网高级分析师姜峰表示，虽然在之前的政策上提出的“依靠农民工去库存”引发了争议，但不得不注意的现实是，农村人口向城市流动是未来的必然趋势。“本次鼓励农民买房主要体现在政策面，如落户、教育、就业、社会保障福利甚至贷款服务等，使‘依靠农民工去库存’变得可行。”姜峰说。
　　加大棚改货币化安置力度
　　加大棚户区改造货币化安置力度。商品房库存去化周期长的城市，原则上不再新开工建设棚户区改造安置房。各地政府可将棚户区改造储备项目统一调整纳入到2016年计划实施，全省货币化安置比例不低于50%；有条件的城市应达到70%以上，力争逐步达到100%。各地可根据实际情况，将二手房做为货币化安置房源。棚户区改造范围内征收的非住宅房屋可按照一定比例纳入开发性金融贷款支持范围；扩大货币化安置范围。凡城市规划区内基础设施建设、开发区（工业园区）建设、集体土地征地拆迁、生态移民等涉及房屋征收补偿安置的，均可实行货币化安置。
　　解读：回迁房将越来越少
　　“货币化安置的方式，是一个主流做法。对于吉林省来说，能够将相应房源的去库存和购房补贴等政策进行结合。通过货币化而非实物补贴的方式，能以更大的效率来释放住房需求，同时防范过去扯皮和分配效率低下的问题。”严跃进说。
　　棚改项目大多采用原地原建进行补偿，也就是所谓的回迁房。货币化安置范围扩大，意味着回迁房越来越少。“本次政策对各城市棚改项目货币化安置的比例做出了具体的要求，具有一定的强制性，对房地产市场去库存有一定的促进作用。”姜峰表示。
　　■降低购房成本和门槛
　　降低购房信贷门槛
　　居民家庭利用商业性个人住房贷款首次购买普通住房的，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为30%；金融机构可根据借款人的实际，适当降低贷款利率。鼓励金融机构创新金融产品和服务，为购房人提供更为优惠、有针对性的购房贷款。推广“农民安家贷”等金融创新信贷产品，灵活认定收入证明，采取按月、季度、半年或整年的方式，优化还款频率。房地产开发企业不得限制购房人选择金融机构为其贷款的权利。
　　解读：购房者心态会更平稳
　　“目前长春房地产市场热度仍然在不断上升，其主要原因来自于两条政策的利好，低首付和低利率。”姜峰认为，本次政策的亮点是除维持原有的低首付政策外，二套改善型住宅的首付比例从原来最低的40%下降到30%，并且可根据购房者实际情况适当降低贷款利率。
　　“在国内大城市或收紧信贷政策的情况下，吉林此次的政策，更多是希望让购房者以平稳心态去购房，而非恐慌性购房或者持续观望。”严跃进表示。
　　用好用足住房公积金
　　自由职业人员可自愿缴纳住房公积金，享受相关政策。申请贷款时取消住房套数证明、所购住房面积的要求。利用住房公积金贷款购买二手房最低首付款比例为20%，房龄加贷款期限之和最长为40年。大力推进住房公积金省内异地贷款及其与金融机构组合贷款业务。进一步提高实际可贷款额度。足额缴存6个月可申请贷款。
　　解读：会活跃二手房市场
　　姜峰表示，由于目前公积金贷款利率达到了历年来最低点，使公积金的使用率得到很大的提高，本次政策取消了公积金使用的套数、面积限制，并对二手房再次放宽，首付比例由原来的最低25%下降到最低20%，与新建商品房持平，增加了二手房市场的活跃度。
　　减轻交易环节税负
　　降低个人交易环节税收负担。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税；个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　解读：鼓励改善型购房需求
　　从购房者角度看，基本上和其他城市的做法一样，即对于满两年的住房进行交易，不征收营业税。“这其实是鼓励改善型购房需求的积极释放。对于此类政策，本质上能够使得全省后续住房交易的成本降低，进而加快去库存和提高居住面积。”严跃进说。
　　“《意见》从‘供应’和‘需求’两个层面来化解房地产的库存压力。”姜峰表示，首先是供应层面上，严格控制土地的出让数量。需求层面上，通过支持农民进城落户，减少交易税费等方式来降低购房门槛，减少购房成本，并在信贷审核上放宽，从而提高市场的需求量。
　　部分其他政策
　　1.给予购房人适度补贴
　　鼓励城镇居民和农民购买库存商品房，有条件的城市政府可对购买新建商品房的购房人按照上缴契税额度给予适度的购房补贴。
　　2.取消相关限制性措施
　　取消住房限购、限贷政策，购房人无需提供住房所在地户籍证明、纳税或社保缴纳证明。取消商品房预销售价格备案审核制度。取消商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下所占比重必须达到70%以上的审批限制。
　　3.规范审批和收费
　　全面开展房地产开发建设管理过程中的审批程序、审批条件、相关收费的合法性审查，没有法律、法规和政策规定依据的一律取消。各级政府和管理部门应建立开发项目审批、收费清单制度，2016年6月1日前向社会公布。
　　4.完善配套设施建设
　　各地政府要对已建成但未完成配套的住宅小区加快制定公共交通、教育、医疗卫生等配套基础设施和公共服务设施规划和建设计划，2016年6月1日前向社会公布。力争2~3年内完成供水、供电、供热、燃气、道路等配套设施建设。
　　5.加快已交付使用房屋产权办理工作
　　各地政府要全面启动已交付使用未办理产权房屋的清理工作，制定加快房屋产权登记具体办法，解除交易限制。
　　提高服务水平。住房公积金、房屋交易和产权等部门应优化办事程序，进行流程再造，缩短办理时限，减少办事环节，公开办事指南和办事依据，实行“一站式”服务，方便群众办理。
　　6.明确目标任务，实行“一城一策”去库存
　　根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，将全省城市分为四种类型，实行“一城一策”。力争到2018年年底，一类城市商品住房库存量比2015年年底减少25%，二类城市和三类城市减少30%，四类城市不设任务，应密切关注房地产市场发展，及时采取措施，保持房地产市场平稳健康发展；各地非商品住房库存明显减少。