购买小产权房的4项注意和4大风险

　　商品房房价高、经济适用房抢不到、廉租房分不到，这是目前房屋交易市场中的普遍现象，再加上人们想买房但又不想沦为“房奴”的心态就为小产权房的出现开拓了市场，使得购买小产权房在房屋交易市场中掀起了起了一股热潮。跟着这股热潮的同时，还是要了解一下购买前的注意事项有哪些?购买小产权房存在哪些风险?

　　购买小产权房的4项注意事项：

　　1、开发主体是否具备合法资格。在集体土地上进行房屋建设的开发主体，不一定是有正规合法资格的房地产开发商，本地村民，具备法人资格和经济实力的农村集体经济组织都可以。但主体一定要取得合法开发土地的资格。

　　2、是否取得了国有土地使用证。按照有关规定，建设小产权房的开发用地，必须由市土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由市国土房产局核发国有土地使用证。

　　3、是否符合城市规划。在集体土地上建造项的目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。

　　4、是否取得了建筑工程施工许可证。小产权房虽然不受国家法律保护，但是也应该跟其他房屋建筑一样按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

　　购买小产权房存在的4大风险：

　　风险一：法律风险

　　小产权房由于没有国家的认可，不具备法律性质，只具有使用性质。所以购买小产权房的业主的权益很难得到维护。同时，小产权房没有法律性质，也就意味着小产权房的购房合同是无效的，一旦房子出现问题或是开发商违约，购房者的权益无法得到保障，损失的赔偿也很有限。另外，小产权房没有国家颁发的房产证，不能合法设定房屋抵押，不具有房屋所有权，不能办理房屋过户手续，不能进行二手交易。

　　风险二：政策风险

　　购买小产权房后，不管是在建的还是已建的项目，一旦相关部门下令整顿该建设项目，很可能就会面临项目停建或是被强拆。那么购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。此外，购房后如果遇到国家征地拆迁，小产权房购房者可能得不到有效的法律保障。因为小产权房是没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以购房者所得到的拆迁补偿与合法产权人得到的补偿相比是微乎其微的。

　　风险三：监管缺位

　　普通商品房的开发商，其开发资金受到银行和有关政府部门的监管，而小产权房的开发资金使用，处于无人监控的状态，容易出现问题。因为小产权房的开发建设没有银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金都是要靠开发商筹集，并自行监管，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。同时，开发单位的资质不够的话，购房者的预交资金，房屋能否按时按质的交付存在很大风险。而且，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

　　风险四：转让风险

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。小产权房没有法律意义上的房产证，所以它没有所有权，只有使用权。因此，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让，而是说购买后也不能合法转让过户。

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