河南三线城市楼市去库存：待遇等同市民 留住购房农民

为保证可持续去库存效果，河南要求，让新购房农民在教育、卫生等公共服务上享受市区居民同等待遇。对进城定居农民从事工商业经营的，相关部门优先办理经营资质和置业手续；对就业创业的，人社部门负责提供创业指导、技能培训、职业介绍等免费服务；对创业困难的，按照国家政策优先解决小额担保贷款。

河南三线城市楼市去库存：待遇等同市民 留住购房农民

　　这两年，河南安阳市民何女士攒了点钱，寻思换套大房子。在市区，大大小小的楼盘没少转，可一想到房价不菲，他瞻前顾后，“光看不掏腰包”。
　　让何女士下决心买房的，是安阳市政府的一纸文件。2015年，安阳市出台促进房地产市场持续健康发展的“22号”文件：截至当年底，凡购买新建商品住房（别墅除外），市政府每套补贴2万元。何国英选定房源，顺利拿到补贴。
　　去年以来，河南省安阳、许昌、南阳、商丘等地密集出台政策，促进商品房消费，起到了短期的效果，但难以持久。目前，以人的城镇化为重点，多地开始统筹施策，在供给侧发力，对供求关系进行双向调整。
　　短期有效：
　　一城市71天所售商品房占全年55%
　　忙了一上午，许昌市恒达金汇广场项目售楼部内，某置业顾问稍稍舒口气：“从去年10月份开始，我的工作像是按下了‘加速键’。这不，刚送走一拨看房的顾客。”
　　“啥时候开盘？能不能赶上政府的补贴政策？”一拨又一拨看房者不停询问。
　　置业顾问说，市民怕错失机会，缘于许昌出台支持住房消费的“62号”文件：在市区购买144平方米以下商品房的所有购房人，市财政给予每平方米150元购房补贴。对到许昌就业创业的高科技人才，具有硕士研究生学历的，可享受每套2.5万元特别资助购房资金；具有博士研究生学历的，可享受每套3万元特别资助购房资金，不再同时享受每平方米150元的购房补贴。
　　许昌市房地产协会会长、河南某地产有限公司董事长说，从2015年10月20日去库存政策出台，到当年年底，短短71天，许昌市区内所有在售商品房销量占全年销量的55.13%。
　　许昌某地产公司总经理深有同感。从2015年5月至9月，5个月内，公司旗下的尾盘项目只卖出一套房子，其他在售楼盘卖出131套；而从2015年10月底至2016年4月初，同样是5个月，尾盘项目房子售罄，其他楼盘卖出400多套。
　　和许昌一样，安阳市区商品房去库存情况一时效果展现。为搭乘政策便车，部分开发商调整营销策略，打出“政府补贴2万，企业让利2万”的广告。
　　去年新政策出台后，销售面积和销售额同步回升。仅9月至12月，安阳市区网签备案商品房合同达17607套，同比增长65%，占全年总销售套数的56%。
　　随着新政策出台，部分三线城市房地产去库存周期缩短了。据城建部门测算，以目前的销售速度，许昌市的消化周期约有10个月，安阳市约有12个月。
　　难以为继：
　　政策稳定性存在局限性，去库存不能靠大力度刺激
　　“从总体看，三四线城市房地产库存总量大，非中心区的商品房、大户型商品房难消化，结构性过剩问题突出。有的县城消化完目前商品房库存，需要4年左右。”郑州大学商学院副院长、教授专家说，三四线城市出台商品房去库存政策，虽然短期效果明显，但存在一定局限性。
　　“首先是财力问题。安阳补贴政策实施3个月，累计发放购房补贴款3.3亿元。筹集补贴资金过程中，遇到一定困难。”安阳市住房和城乡建设局相关负责人说。
　　补贴结构单一可能弱化去库存效果。郑伟杰建议，对农民和市民，应采用差异化补贴的办法，引导农民在近郊购房，引导市民购买位置好、价位高的优质房，最终形成梯次消费结构。
　　短期政策是否稳定，直接影响商品房去库存效果。以许昌为例，购买商品房补贴政策原定截止期限为2015年底，随后延长至2016年3月底，又延长至2016年6月底。“两次延期，会影响购房者的心理预期，一定程度上提前透支了消费。集中购房之后，可能造成未来需求下滑。”一名房地产企业负责人说。
　　权威人士也指出，假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须吸取。
　　统筹施策：
　　去库存要靠人的城镇化，在供给侧发力
　　房子是给人住的，去库存不能脱离“人”这个根本。
　　农民进城买房，农村的房子怎么办？孩子上学怎么解决？能不能顺利就业？“这些问题不解决好，会影响去库存的长期效果。”河南财经政法大学房地产经济研究所所长专家说。
　　在实践中，河南要求，新购房的农民在教育、卫生等公共服务上享受市区居民同等待遇。对进城定居农民从事工商业经营的，相关部门优先办理经营资质和置业手续；对就业创业的，人社部门负责提供创业指导、技能培训、职业介绍等免费服务；对创业困难的，按照国家政策优先解决小额担保贷款。
　　专家认为，房地产去库存需要统筹施策，在供求关系上进行双向调整。在消费侧方面，金融、税收、户籍等促进消费的政策应及时调整跟进，进一步优化市场环境。在供给侧方面，土地供应规模和结构要有指导性计划；开工规模和进度要有计划和监管；入市（批准预售）总量和节奏要有把控。
　　专家建议，鉴于农民在秋收、年底会有大笔进账，能否打破现行的月月还款制度，改为一年三次或四次还款。
　　从供给侧看，房地产去库存离不开调节土地供应“总阀门”。
　　河南要求，对住房供应明显偏多的市、县，减少土地供应量。通过调整土地用途、规划条件，引导未开发的房地产用地向国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途倾斜。
　　“适度回购商品房，作为棚户区改造安置房或保障房，无论对于房地产去库存，还是保障房供应，都是好事。”专家说。
　　“‘去库存’只是表面，深层次的问题是，如果产业支撑力弱、群众购买力弱，补贴政策效果便难以持续。”专家说，应夯实产业基础，加大改革力度，增加群众财产性收入，增强购买力。