“什么是商品房包销合同？”

商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为,是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义,在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房,并按约定支付包销价款,获取销售差价利益;包销期限届满,由包销商承购未售完的商品房的行为。根据合同法有关规定的原则,司法解释将包销合同定性为无名合同,同时也对当事人违反包销合同的责任予以明确。 商品房包销是一种特殊的附条件的商品房买卖行为。所附的条件就是包销行为,如在包销期限内全部售出包销房的,则包销商与开发商之间不发生包销房的直接买卖行为;如在包销期限届满后全部或部分未售出包销房的,则包销商与开发商之间就所剩的包销房发生

商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为，是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款，获取销售差价利益;包销期限届满，由包销商承购未售完的商品房的行为。根据合同法有关规定的原则，司法解释将包销合同定性为无名合同，同时也对当事人违反包销合同的责任予以明确。 　　商品房包销是一种特殊的附条件的商品房买卖行为。所附的条件就是包销行为，如在包销期限内全部售出包销房的，则包销商与开发商之间不发生包销房的直接买卖行为;如在包销期限届满后全部或部分未售出包销房的，则包销商与开发商之间就所剩的

正确答案为B,C选项。答案解析：AB项：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条规定，出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。<br />可见，商品房包销合同中，出卖人自行销售已经包销出去的房屋，须对包销人承担违约责任。但是房屋仍然属于出卖人所有，因此不属于无权出分。故B选项正确，A选项错误。<br />CD项：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房

商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为,是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义,在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房,并按约定支付包销价款,获取销售差价利益; 销期限届满,由包销商承购未售完的商品房的行为。商品房包销概念的主要含义是: (1)商品房包销是一种特殊的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制,因此它是一种特殊的承包销售,其特殊性就在于开发商有权预售或出售所建的商品房,包销商必须以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义进行包销行为。 (2)在包销期限内,包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价

1．商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同，约定开发商以包销基价，将自己开发且已经建成并符合销售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。房地产包销是一种重要的销售途径和渠道，因此在实践中，被广泛采用。商品房的包销具有以下特征:　　(1)商品房包销是一种特殊的由包销商和开发商合作进行的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制，只有开发商才有权预售或出售所建的商品房。所以，包销商必须以开发商的名义或者同时以自己作为包销商的名义进行包销行为　　(2)在包销期限内，

【答案】B、C 【答案解析】甲公司与乙公司签订商品房包销合同，并不影响房屋的归属，甲公司仍然享有房屋所有权，其将1套房屋出卖给丙的行为不属于无权处分，所以，A选项错误。但是，甲将1套房屋出卖给丙，与丙签订买卖合同，违反其与乙包销合同的约定，乙公司有权请求甲公司承担违约责任，所以，B选项正确。依《合同法解释（二）》第26条，因国家出台房地产调控政策，导致丙不具备购房资格，丙有权请求解除合同，所以C项正确。非因违约行为导致解除合同时，双方只需返还已交付的标的及孳息，所以甲公司需将20万元本金及利息返还给丙，所以，D选项错误。

可以参考下 包 销 协 议 书 甲 方: 地 址: 法定代表人: 乙 方: 地 址: 法定代表人: 甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，就乙方包销甲方开发的 事宜，在平等互利、充分协商的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。 第一条 合作方式和范围 甲方指定乙方为 项目商品房(共房屋 套，建筑面积共计 平方米)的包销商，销售甲方在 兴建的 项目，该项目系现房(期房)，用途为住宅(商铺、写字楼)，商品房预售许可证号为 。(包销房屋房号、分户面积及分户平面图详见本协议附件)

商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为，是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款，获取销售差价利益； 销期限届满，由包销商承购未售完的商品房的行为。商品房包销概念的主要含义是： （1）商品房包销是一种特殊的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制，因此它是一种特殊的承包销售，其特殊性就在于开发商有权预售或出售所建的商品房，包销商必须以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义进行包销行为。 （2）在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、

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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条 商品房的销售广告