“住宅底商设计规范一般有哪些要求？”

一、底商相关概念底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。底商设置方式大致分为：传统沿街商业底商；独立商业底商；会所商业底商。底商楼层搭配关系大致分为：住宅底商；写字楼底商；商住楼底商等。底商服务类型可分为：自身商业服务、社区商业服务、区域商业服务。二、底商和商业配套的区别底商与传统的楼盘商业配套的不同在于：底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，有自主产权，是以出租或出售为目的,由开发商或业主自行经营；商业配套属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于底商和商业配套在产权归属、税费和经营运作模式等方面是完全不同的，所以在操作中我们不能将其混为一谈。三、底商的经营类型根据底商面积大小、所处地段，经营类型等因素基本可分成以下几种：1、休闲娱乐类：茶秀、咖啡、棋牌、健身等。2、卖场类：商场、超市、购物中心、专卖店等。3、商务配套类：银行、旅社、速递、复印、邮局等。4、社区配套：干洗、诊所、家政等。四、底商业态定位因素①区域商业发展项目的位置对于底商定位成败有很大的影响，根据区域业态发展确定底商的业态，有三种考虑方向，一是跟随区域发展最快的主要业种及其配套的业种；二是定位为目前区域内较为缺乏的业种；三是根据政府对区域未来的规划，适当的超前定位，以保持底商入住业态的持续经营；②建筑物自身因素底商是依附于楼层物理结构的，多数时候是受到其上层建筑户型的影响，大致说来，影响有：商场面积、商铺分割、商场通透、人流规划、辐射范围、商场出入口设置等方面问题。因此，建筑物自身属性限制了部分的业态入住；③国家相关政策法规据查阅底商定位相关的法规、办法，对于底商的业态多数有明文规定，住宅楼底层限制发展的有餐饮店、KTV等有油烟、噪音污染的业态，以及影响社区居民隐私、生活空间的业态。具体事宜需要到当地的相关部门查询。④租金因素对于租金承受能力较差的业态、经营周期较短、寿命不长的业态，开发商需要谨慎招入，以免影响底商的自然增值。⑤小区规模底商的在市场受宠的原因之一就是因为多数底商拥有自身上层住宅以及小区的消费群体，这是个不小的规模，这些居民的日常消费可以基本满足一些小型业态的日常赢利。五、底商投资者关注的因素楼层、格局、通透性、停车位、营业时间、项目周边行业、独立出入

住宅底商设计规范1、方便 利用规划手段，使设施配置和空间布局在居民日常生活活动的生理承受范围之内。(1)配建要求：居住(小)区中与人口规模对应，并与居住(小)区同步规划、同时投入使用的服务设施的多少。配建水平通常以千人指标计算。(2)千人指标 千人总指标：指每千名居民拥有各级公共服务设施的用地面积和建筑面积。 千人分类指标：指每千名居民拥有各类公共服务设施的用地面积和建筑面积。 千人(分项)指标：指每千名居民拥有各项公共服务设施的用地面积和建筑面积。2、舒适 在满足“方便”的条件下，功能适宜、设计合理、绿化良好、施工精良，从而使使用者在生理和心理上具有舒适感。3、卫生 通过有效防治，保证室外绿地与活动场地的采光、通风、日照条件良好。4、安全 对防止火灾、地震、交通安全的考虑，以及采取相应措施降低犯罪何保证人身安全。5、美观6 设计总体原则 社区发展原则(适宜居住、识别与归属)；生态优化原则，采取积极的规划设计手段，合理利用环境条件和先进的技术，营造节约能源、减少污染、方便生活的生态型住宅区。

采用多层住宅形式住宅形式为五层的多层住宅。布局方式摒弃时下流行的各种弯曲转折形式，采用朴素的朝南平行布置方式，具有显著的节约用地、保证住户日照通风均好性的优点。住宅建筑主要朝向为东南向24.54°和16，面向夏季主导风向，获得良好日照，适应南京地区冬冷夏热的气候条件。日照间距按住宅高度的1.3倍乘折减系数0.9计算(按照《南京市城市规划条例实施细则》(2004年版)的规定)创造宜人的邻里空间条形住宅在满足日照间距的条件下，形成大小不一的东西向条状空间，构成不同个性的院落围合形态，空间张缩有致，尺度合宜。院内中央以活泼的铺装地面与车行主路区别明显，并结合精心点缀的草木划分出各居住单元的专用空间，形成一个阳光充足、通风顺畅、防卫性强的人们乐于逗留的社交场所。居住单元为北入口，其中一栋为南入口。不同的居住单元庭院空间环境都以住区整体环境为基础，并充分考虑住区整体环境的主题，与之协调，以达到整体的统一性。空间层次的划分使得人们获得归属感，感到身处“我的家”中，形成强烈的空间领域感，安全性因此而得到保证。注重比例、尺度、细部、色彩、材料、构图等的综合运用，使人感受到一个单一而又关联、复杂的具形实体，为个性的形成提供条件。合理的公建配套沿基地南部代征道路布置住区商业和幼儿园。基地南侧代征道路为住区车行主入口，人流相对集中，沿代征道路布置住区商业可提高商业繁荣，聚集住区人气，并较少道路对居民的不利影响。幼儿园设于此处方便服务于整个社区。竖向设计正确地利用基地不仅可以节约成本还可保持本地化的特色，这也符合自然优先原理：保护自然资源，维护自然过程是利用自然和改造自然的前提。本案利用现有地形南低北高的有利条件，在控制土方成本的前提之下，进行局部的竖向改造，在同样的建筑间距下，可获得更好的日照条件，满足居民的生活需求；景观设计亦沿场地坡度合理布置。无障碍设计住宅楼庭院之间设有地下停车库，庭院比中心绿地抬高处理，从步行入口进入住宅内部设有台阶和残疾人坡道。道路结构基地的西侧为红线宽度60米，车流量较大的龙眠大道，本案的规划沿龙眠大道利用退让距离设置住区外环主干道，有利于节约用地，并减少基地外围的噪音和空气污染影响。外环形道路和地下停车，可实现人车分流，营造小区内部安静、安全、舒适的环境。采取符合住区规模的两级式道路结构体系。住区绿地被集约用于创造良好的住区公共中心环境与宅间庭院景观环境，形