“有哪位知道商品房预售合同的特征是什么的吗？”

(一)标的物的特殊性商品房预售合同中的标的物为特定物,房屋作为一种商品是不可替代物,在设计风格、建筑材料、室内装修等方面两栋房屋可能是相同的,但是其所处的地理位置、楼层、朝向、采光度以及处于不同的楼盘等因素,因此房屋买卖只能个别论价,在签订商品房预售合同时标的物已经特定。(二)合同履行的非及时性就给付房屋价款来讲,当今很多买受人是采用按揭贷款的形式分期付款,就交付房屋的行为而言,是在合同生效后的某个时间来交付房屋,所以说合同履行具有非及时性。从而导致合同的履行需要较长的时间,进而多发生商品房预售交易纠纷。(三)调整法律的国家干预性买房花费是一笔较大的投资,关系到买受人的切身利益,为了防止开发商

（一）标的物的特殊性商品房预售合同中的标的物为特定物，房屋作为一种商品是不可替代物，在设计风格、建筑材料、室内装修等方面两栋房屋可能是相同的，但是其所处的地理位置、楼层、朝向、采光度以及处于不同的楼盘等因素，因此房屋买卖只能个别论价，在签订商品房预售合同时标的物已经特定。 （二）合同履行的非及时性就给付房屋价款来讲，当今很多买受人是采用按揭贷款的形式分期付款，就交付房屋的行为而言，是在合同生效后的某个时间来交付房屋，所以说合同履行具有非及时性。从而导致合同的履行需要较长的时间，进而多发生商品房预售交易纠纷。 （三）调整法律的国家干预性买房花费是一笔较大的投资，关系到买受人的切身利益，为了防

商品房预售人与预购人签订正式商品房预售合同之前,为了对交易房屋的有关事宜进行确认,往往订立一个法律文书,通常称之为商品房预售认购书,实践中,认购书的名称也并不规范,又名认购意向书.购房订购单、购房临时证明单等。预售认购书是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书,是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。首先,预约合同最突出的特征在于,它约定的是当事人为将来许立木合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务,而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中,普遍引起争议的买方“签署契约”的义务,就应该界定为买方须为谈判磋商行为,以便达成一致意见,而不应理解为买方

商品房预售的特征商品房预售作为一种远期交货的买卖行为，除具有双务、有偿、诺成等买卖行为的一般特性外，还因其交易方式、交付期限以及标的物本身的特殊而不同于其他买卖的特征。主要表现以下几点：商品房预售有较强国家干预性期房交易中，由于商品房正在建设，预购人将面临商品房能否按期按质交付的风险。此外，自然灾害的风险、预售人的经营危机风险、标的物的法律诉讼风险、标的物的重大瑕疵风险等，都会对商品房预售行为产生一定影响。实践证明，放任自流的“楼花”交易会引发房地产交易中的过分投机、欺诈等违法行为。为此，美国、加拿大等国家就禁止商品房预售。借鉴国外经验，考虑我国实际情况，我国对商品房预售一直持谨慎态度，对其进

商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。　　合同意义：　　根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。　　性质：　　商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。　　商品房预售合同不是预约合同　　

商品房预售人与预购人签订正式商品房预售合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认，往往订立一个法律文书，通常称之为商品房预售认购书，实践中，认购书的名称也并不规范，又名认购意向书.购房订购单、购房临时证明单等。预售认购书是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前所签订的一种法律文书，是对双方买卖商品房有关事宜的初步法律确认和书面凭证。 首先，预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来许立木合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，普遍引起争议的买方“签署契约”的义务，就应该界定为买方须为谈判磋商行为，以便达成一致意见，而不应理

所谓重复预售，是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后，又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后，作为买卖对象的房屋尚未建成，无法立即进行交付和移转房屋所有权，这就为出卖人进行严重侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。 二、商品房重复预售有哪几种类型 分析重复预售的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求以及肯定哪个买受人产权登记的效力。其具体可分为以下三种类型： 1、两次预售均未办理预售登记。 因未办理预售登记，前、后买受人享有的均是一般合同债权。就同一标的物而设立的多个债权，其效力是平等的，不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力

预售商品房（期房）和现房有何区别？ 现房是指竣工验收合格取得房地产权证的商品房。 期房(预售商品房)是指未经竣工验收取得房地产权证的商品房。 换句话说，商品房未初始登记领取房地产权证（俗称“大产证”）前，均为期房；已经领取“大产证”的商品房才属现房。是否已经取得“大产证”，是区分两者的关键。 而建设部2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三条却将商品房现售和商品房预售规定为：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据

2005年3月15日，北京正式开通了预售合同网上签约和预售信息网上公示系统，开始在网上为消费者购房提供全面及时的信息，为市场监测提供科学准确的数据，这一系统同时也成为政府部门监管北京房屋交易市场的重要手段。 日前，这一系统又进行了新的扩展--为进一步规范商品房销售行为,全面提高商品房交易信息的透明度,维护房地产市场秩序，北京市建委将于2006年1月1日推出商品房现房合同网上签约和信息公示制度。届时，北京市包括经济适用房在内的商品房现房销售也需通过北京市房地产交易管理系统( .bjfdc.gov)进行合同网上下载打印并与管理网联机备案。 要实现合同的网上签约，自然先要有合同，而且是规范的、

其属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记，登记时物权尚不存在，物权变动是将来要发生的事，登记的内容是将来请求发生物权变动。在商品房预售合同登记备案后，如果买受人尚未全部交付购房款，则买受人就取得了有限购买特点商品房的权利；如果买受人已经交付了全部房款，那么就取得一种期待权，期待开发商交付房屋并转移房屋所有权的权利；由于办理了预告登记实际上就已经就房屋买卖进行了公示，因此具有了对抗第三人的效力。