“哪位同学懂商品房验收手续？”

一、严格查验收房时的相关材料，注意“三书两表”　　开发商需要提供的验房资料：　　《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《房屋面积实测表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。　　只要开发商提供的一件资料不完整或者有问题的，即便该房屋不存在任何质量问题，也不能视为法律意义上的交付。　　其中最重要的是《竣工验收备案表》。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对开发商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案。　　缺少任何一项的话，这个楼盘是不能入住的，购房者有权拒绝收房。　　《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。　　作为购房者，我们不仅要查看这些资料的完整性，更要检查他们来源和内容的合法性以及合理性。只有具备上述文件，才说明开发商的房屋具体了交付的基本条件。购房者才能进行下一步的验收、缴费、拿钥匙等。　　二、如何验收房屋，需要注意的问题　　(一)核算房屋的面积，注意实测面积和销售面积　　根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，再核对开发商出具的《实测面积测绘报告》中的面积与销售面积(契约面积)是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。　　一般房屋的面积问题主要集中在以下几个方面：一是开发商增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。　　主要分摊项目：1、电梯间；2、电梯机房；3、水箱间；4、楼梯间；5、消防控制室；6、一层门厅及值班室。不分摊项目：1、人防工作间；2、风井 。　　(二)检验房屋的质量和配套。　　验房的一般顺序：　　1、外部检查：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道

1．订立买卖合同。房产买卖双方通过接洽协商，对所交易房产的坐落位置、产权状况及成交价格达成共识之后，买卖双方即要签订一份正式 的房产买卖合同。2．接受房地产交易管理部门的审查 。房产交易双方向房产所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权，要到现场作必要的调查，并由估价人员对交易的房产进行估价。 3．立契过户，缴纳税费。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续。买卖双方在契约上签名盖章，并向房地产交易管理部门缴纳手续费和有关税费。 4．办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

验收商品房时，购房者先要尽快进行入住房屋的合同对照、现场勘察等检查工作，具体应从以下几方面展开：一、入住房屋是否为所购买的房屋的全部或部分，如果与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映，重新核对，做出说明。二、在房屋质量检查方面，看发展商有无建筑工程质量监督站核发的建筑工程质量核验合格证书，其填发时间、盖章单位、工程名称等是否清楚、协调；其次，观察房屋外墙、地面有无异样。如发现问题，要及时向开发商(卖方)反映，待维修后方能入住。三、装修、设备方面要仔细清点。按购房合同及有关协议的约定，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者可按清单内容进行清点，检查其是否齐备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，必须要求尽快维修、配齐。四、查看一下公共设备。对电梯、消防设备、燃气、暖气、小区环境、停车场、电视接收系统、保安系统等进行检查。五、对房屋结构、面积进行核查。新房验收的最终结果，是与发展商签订一份《交屋看房记录表》(或称《物业交付核验单》)。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。