“商品房认购书纠纷常见处理办法有哪些”

一、如何签订商品房认购书　　1、要区分定金与订金的不同法律性质。“定金”属与担保方式的一种，对于定金的规定《合同法》、《担保法》及《担保法》司法解释均有明确规定。“订金”属于预付性质的款项，一般不适用双倍返还的情形。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用”的规定可知，“订金”条款不适用双倍返还。2、如果购房者依照合同约定来签订正式商品房买卖合同，但最终因部分条款未达成一致意见不能签订商品房买卖合同时，定金如何处理?这是司法实践中经常

一、如何签订商品房认购书1、要区分定金与订金的不同法律性质。“定金”属与担保方式的一种，对于定金的规定《合同法》、《担保法》及《担保法》司法解释均有明确规定。“订金”属于预付性质的款项，一般不适用双倍返还的情形。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定:“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应向买受人返还所收费用”的规定可知，“订金”条款不适用双倍返还。 2、如果购房者依照合同约定来签订正式商品房买卖合同，但最终因部分条款未达成一致意见不能签订商品房买卖合同时，定金如何处理?这是司法实践中经常会

出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书,商开发商拟定的商品房认购书对于定金一般均作如下约定:“乙方(购房者)须于签署本商品房认购书后x日内与甲方(开发商)签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》,甲方有权扣除乙方已交定金,并另行处置该房屋。” 有购房者认为,定金在未签订买卖合同时应该予以返还,在建设部《商品房销售管理办法》(下称“办法”)颁布后,有购房者援引“办法”第22条规定作为上述论断的依据。其实,上述论断是将“订金”与“定金”两种不同性质的款项混淆了。“订金”属于预付性质的款项,是在交易尚未完全达成的情况下,买方为表达诚意,使卖方对交易具备一定信心而

认购金不是法律规定的必经过程，认购金是可以要回来的。　　2001年6月1日《商品房销售管理办法》第二十二条第二款“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”　　如果交纳了具有法律效力的定金，消费者一旦违约将无权收回，因此定金交付容易、要回难，消费者一定要慎重。至于所谓的“认购金”、“意向金”、“订金”等，双方则要约定其性质及约好是否能够退还，一并在合同里注明。　　认购金不等同于定金。认购金不是法律

要看《认购协议书》上面的约定. 但是有些情况顾客签的其实不是《认购协议书》，而是类似VIP协议之类的，这个时候一般来说，都是开发商缺少商品房预售许可证， 如果你签的协议书不是《认购协议书》，你让他们给你看五证，没有就肯定可以退。 如果是《认购协议书》，并且上面约定了定金不退，你只有3个办法: 1.天天去售楼部磨。装可怜，说什么家里人不同意啊，都要离婚了，演像点，多磨几次有可能就退了。 2.找个置业顾问，就是售楼的小姐或者帅哥，说给他点钱钱，让他帮你转让给别人，一般他们内部是有操作条件的。 3.找个开发商有关系的，最好是政府部门的人，一说准给退 说白了，就是看开发商心情，人家想退就给你退，不想退

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释　　第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。　　第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；　　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持

这种情况可以退的。 因为因为商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致

1、双方签订的楼宇认购书具有法律效力。2、楼宇认购书中有一条款“乙方（某人）必须按照双方约定的付款方式和期限到甲方（房地产公司）支付首期款并签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”问该条款可以成为房地产公司抗辩的理由，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人

1、认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。2、认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。3、认购书与房屋买卖合同的区别(一)认购书与买卖合同有何差别1、是订约时间不同，预约属前契约阶段合同，所承担的民事责任属缔约的过失责任范畴。而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的，双方应承担的义务是合同义务。2

纲要： 1、买卖身份莫简单 2、售楼广告多睁眼 3、五证审查须从严 4、样板房中少联翩 5、认购书前要盘算 6、合同条款多把关 7、补充协议别嫌烦 8、签字盖章祝圆满 内容： 1、买卖身份莫简单 即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，他可能涉及到将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纠纷的情况很多；卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。 2、售楼广告多睁眼 很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传