物业管理中办公大楼物业收费是否高于小区住宅收费具体多少急用。谢谢。?

2004 年 1 月 1 日起， 《 物业服务收费管理办法 》 （以下简称 《 办法 》 ）将正式施行。 《 办法 》 第九条规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。包干制是目前内地常见的收费方式，本文不再赘述。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的服务计费方式，笔者在这里单就“酬金制”的收费方式浅议之“长短”。
“酬金制”之“长”： 
1 、有利于物业收费的阳光操作和健康发展
采用酬金制的前提是年度决算、专业审计，物业管理企业除按其成本的比例提取酬金外，其余的费用多退少补，让业主有“明明白白消费”的健康消费心态，同时，避免了物业管理企业辛辛苦苦，结果一年下来还出现亏损的尴尬局面。 
2 、有利于成片开发、分期支付项目的管理
内陆省份的大多数物业管理企业，遇到成片开发、分期交付房屋的局面，如果不实行酬金制而是实行较传统的包干制，在此项目上将面临亏损。例如， 2003 年 7 月，我公司在安徽蚌埠阳光花园接受某小区托管时，虽然甲方成片开发的小区总建筑面积为 15 万平方米，但首期开发交付只有 5 万平方米，假定物管费为 0.5 元，采用包干制收费，物业管理企业每月可收 2 万元，该项目按 15 名安全员、 5 名保洁员、 4 名水电工、 2 名财会人员、 1 名管理员、 1 名项目经理配置合计为 28 名员工，平均每人月收入按 900 元（含四金）计算，每月员工工资及附加工资为 25200 元，再加上小修费及办公房水电费、办公费、固定资产折旧、清洁费、保洁费约合计为 5000 元，每月该项目的支出为 30200 元。（总收入） 25000 元－（总支出） 30200= － 5200 元（亏损），全年亏损 62400 元。据此，我公司提出采用酬金制更符合双方利益，甲方采纳了公司意见：即物业管理公司出人、出管理，员工工资及附加工资、运行维护费用、办公费均由甲方据实出资，每年支付 12 万元酬金，按月支付。 缉耽光甘叱仿癸湿含溅
3 、更适用于单一业主单位的委托管理
对单一业主单位委托的物业管理，实行酬金制比包干制更易操作。作为委托方，本身不懂物业管理或不太了解物业管理的成本，因此采用酬金制比包干制更透明。例如，我公司托管的南京市经济技术开发区管委会办公大楼，其甲方的招标条件明确提出，除中标企业收取年酬金 15 万元，甲方按月支付 1.25 万元酬金外，其工资及附加工资、运行成本、支出和费用，均由甲方统一管理，每月由乙方列出给甲乙方核定的岗位人员工资和奖金及计提的法定四金，由乙方考核把关甲方付费后，日常运行费用和成本均由乙方提出实报实销。并制定了鼓励节约、省钱有奖的规章，按三七开分成节约费用，一年下来，甲方发现总费用比原先自管时节省了 20 多万元。由于这块费用是单独列在甲方的账上，年底还省去了审计费。一年下来甲方根据合同约定，在节余的费用中提成 30% 奖励物业管理公司。这样，避免了物业管理企业只顾管理方便，花钱不计成本的短期行为，提高了物业管理企业的积极性。
“酬金制”之“短” 
1 、酬金制的“多退少补”不利于物业管理企业对项目成本运行的控制
管理项目的运行成本及费用是直接与物业管理企业酬金是挂钩的，也就是说酬金的收取是按照运行成本的比例计提的，即运行成本越高，所收酬金也越高，变相鼓励物业管理企业摊大运行成本以求高回报，容易加大业主的经济负担。 
2 、酬金制对物业管理企业利润的设限（ 10% ）有“大锅饭”之嫌
众所周知，我国的物业管理服务水平由于城市、地域、经济生活水平的不平衡，采用 10% 的比例收取酬金，这一设定限制了那些优秀的高水准服务的物业管理企业的利润收入，不利于各企业在提供差异化服务的同时，获取有差异的收入。 
3 、酬金制不适合物业市场不成熟的住宅小区项目
酬金制对写字楼、工业区、别墅、医院、宾馆等非住宅业较为适用，对住宅小区或老少边穷地区的物业项目来讲，则不易推行。“多退少补”中的“多退”极易实行，业主对退回节余的物管费当然欢迎；但对“少补”则很难实行，收入不高的业主通常是不愿意再追加年度物业管理费的。 
4 、酬金制不适合物业管理费收缴率不高的物业管理项目
当物业管理项目中的物业管理费收缴率不高，引起年度亏损时，虽然业委会可以在业主大会的授权下，向欠费者追缴物业管理费，但在法定诉讼期内，即 9 个月内（一审 6 个月，二审 3 个月），物业管理公司的亏损显然是得不到弥补的。即使是胜诉对待岗失业成员多的家庭来讲，其欠费也难以执行，这就造成了酬金制的“黑洞”。虽然，业主大会可以在下个年度提高酬金额度，但无疑有“打富济贫”之嫌，很难得到交费业主的同意。我国目前的物管费交费是按建筑平方米为单位收取，在对家庭困难户的优抚方面，目前尚无配套政策，因此，酬金制不适合收缴率不高的项目。 
5 、酬金制同现行的 《 税法 》 有冲突
在实行酬金制的实践中，物业管理费对物业管理公司来说不是真正意义上的收入，而是属于代收代缴费用。若年末亏损，业主可以在下个年度追加酬金额度；若年末管理费出现结余，还要按目前地税的规定交纳所得税，这无疑会造成费用“少退”给业主。例如：目前的企业所得税率是：利润在 3 万元以下的按 18% 比率交纳；利润在 3 — 10 万（不含 10 万）以下的按 27% 比率纳税；利润在 10 万元（含 10 万）以上的，按 33% 纳税。例如某住宅小区，通过年末审计，管理费结余了 11 万元，那么高过所得税 36300 元（ 110000 元 × 33% ），退给业主的管理费只有 73700 元，无疑增大了广大业主的负担。而按照 [2003]1864 号文的精神，酬金制中的物业管理费收支仅属于公摊水电费类型的代收代缴费用，既不应绞纳营业税，更不适合缴纳所得税。但是， 《 税法 》 是经中华人民共和国全国人大通过的法律，而 [2003]1864 号文仅是国家发改委和建设部颁布的法规，它们之间的关系是上位法和下位法的关系。税法的效力远远高于 《 物业管理收费办法 》 ，因此，建议发改委和建设部及时会同相关部门制定实施细则或做出司法解释。