谁有商品房贷款合同范本?

银行房屋按揭贷款合同范本
　　贷款人（甲方）__________________银行股份有限公司
　　住所地：______________________________
　　邮编：____________________
　　法定代表人/负责人：_________________
　　职务：：______________________
　　电话：________________________
　　传真：  ____________________________
　　借款人（乙方）
　　姓  名：
　　身份证号码：
　　开户银行：_______________________________________
　　结算户（还款帐户）  帐号  ：
　　结算户/储蓄户（1）  帐号  ：
　　（2）  帐号  ：
　　（3）  帐号  ：
　　合同签订地：
　　特别提示
　　乙方在签订本合同之前，请务必仔细阅读本合同各条款，尤其是“特别提示”和黑体字部分，如有不明之处请及时咨询，甲方一定积极解答。乙方有权同意本合同或选择其他合同，但在签署本合同后即视为同意本合同全部条款。
　　乙方因购买第一条所述房产（下称“抵押物”），愿意按本合同约定的条件向甲方申请借款，并自愿将该房产作为向甲方借款的抵押担保。甲方经审查，同意接受乙方将该房屋作为本合同项下借款的抵押物，并同意按本合同约定向乙方提供房屋按揭贷款，作为乙方购置该房屋的部分资金。为明确各方权责，甲、乙双方经充分协商，根据有关法律、法规，在平等、自愿、公平和诚实信用原则下签订本合同，以资共同遵守。
　　第一条  房产情况
　　房产地址：  __________市  区  的商品房/商铺；建筑面积：_____  平方米；购房总价款：_______元；土地使用年限：  ____年；商品房预售合同号（或房地产证号）__________________________  .
　　第二条  贷款与用款
　　一、甲方向乙方提供的贷款专项用于购买本合同所列上述之房产；贷款金额：（大写）人民币____________________________  元整（小写：_________________  ）；
　　乙方在此不可撤销地授权甲方将该贷款以支付购房款的名义全额转入售房者的帐户。
　　二、贷款期限共  ____个月，从贷款发放之日起算，贷款发放日以“借款借据”记载的银行出款日期为准。
　　三、乙方满足以下条件，甲方将向乙方发放贷款：
　　1、乙方已向甲方提供《商品房预售合同》或《房产证》原件；
　　2、乙方已支付了不低于购房款总价__  %的首期款项；
　　3、乙方与本合同相关的费用已经付清；
　　4、已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险利益的第一优先权人；
　　5、本合同已经生效，乙方已填写了借款借据；
　　6、已办妥抵押物的登记备案或抵押登记手续；
　　7、乙方已在甲方处开立还款帐户；
　　8、甲方要求的其他条件。
　　第三条  利率及计息方式
　　一、本合同项下人民币利率按贷款发放日国家公布的个人住房贷款利率执行，当前贷款利率为月  ___‰（年___  %），贷款利息从贷款发放日起按月分期计收。
　　二、根据国家利率管理规定，贷款期限在一年以内（包含一年）的，遇法定利率调整，本合同项下人民币利率不作调整；贷款期限在一年以上的，遇到法定利率调整，本合同项下的贷款利率将从次年的1月1日起，按国家公布的个人住房贷款相应期限档次利率执行，并以此确定甲方新的月还款额。
　　三、在本合同履行期内，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法并应适用于本合同项下借款时，甲方有权按调整后的利率和方式计算利息，并在调整当月通知乙方。甲方执行本条规定不视为对本合同的修改或变更。
　　第四条  还  款
　　一、乙方应于本合同生效日前在甲方开立还款帐户，并于每月还款日前在该帐户内存入足以偿还当期还款额的存款，专项用于偿还贷款本、息。乙方并特此不可撤销地授权甲方在本合同规定的每月还款日从该帐户划收当期还款及/或欠款。
　　二、乙方应从贷款发放日起，按月分期（每月为一期）偿还贷款本、息，还款日为每月  ___号，乙方还款总期数为  ____期。
　　三、乙方选定按第___  种方式按月分期偿还贷款本、息：
　　1、第一种方式：等额本、息偿还法
　　合同本金×月利率×（1+月利率）贷款期数
　　月还款额  =  _____________________________
　　（1+月利率）贷款期数-  1
　　2、第二种方式：等额本金偿还法
　　合同本金
　　月还款额  =  __________________+当期未偿还本金×月利率
　　贷款期数
　　3、第三种方式：其他还款方式：___________________________________  .
　　第五条  乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成贷款逾期。甲方有权就逾期贷款部分按国家规定的逾期利率计收逾期罚息。
　　贷款逾期后，乙方必须尽快补足，通知并同时向甲方支付逾期罚息，否则甲方有权持续计收罚息并计收复利。
　　第六条  提前还款
　　一、贷款发放后，乙方可提前偿还部分或全部贷款本、息，但须至少提前30日并不可撤销地书面通知甲方，并征得甲方同意；
　　二、提前偿还部分贷款金额不得少于人民币一万元并为其整数倍，且应先偿还当期还款，再偿还部分贷款。
　　三、乙方按提前还款金额和提前还款时的贷款利率支付一个月的利息作为对甲方的补偿。
　　第七条  抵  押
　　一、在本合同签订后，应及时办理合同公证、抵押物的抵押备案手续或抵押登记手续，办妥后，房屋所有权有效证件、抵押备案证明或他项权证必须交由甲方保存，直至本合同项下贷款本、息及本合同约定的费用清偿完毕为止。
　　二、乙方按期或提前还清全部借款本、息及本合同约定的费用后，抵押关系终止，甲方应在  日内将抵押物的所有权有效证件及有关文件交还乙方，并出具书面证明交乙方向房地产管理部门办理注销登记手续。
　　三、抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。
　　如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。
　　第八条  保  险
　　一、乙方应向双方认可的保险公司为抵押物购买财产险，并将甲方列为保险利益的第一优先权人，投保金额应不低于贷款本金额的105%，保险期限应不短于贷款期限。保险单正本交由甲方保存。
　　二、抵押物如发生损毁等保险范围内的损失，乙方应及时通知甲方，并积极向保险公司索赔。保险公司支付的赔偿金优先用于偿还甲方的贷款本、息及本合同约定的费用，在乙方还清贷款本、息之前，乙方不可撤销地授权甲方为接受赔偿金的代表人和支配人，如保险赔偿金不足以赔付甲方的贷款本、息及本合同约定的费用，甲方有权继续向乙方追偿。
　　三、在抵押期间，乙方不得以任何理由中断保险。如乙方中断保险，甲方有权代为投保，一切费用及由此产生的利息均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿。
　　第九条  甲方的权利和义务
　　一、甲方有权要求乙方按期归还贷款本、息、并支付本合同约定的费用；
　　二、有权要求乙方提供与贷款有关的文件资料，乙方不得向甲方提供虚假的或隐瞒重要事实的材料；
　　三、有权随时了解、查阅和索取乙方各种经营活动、财产状况及乙方涉及的重大法律纠纷的文件资料等（包括但不限于乙方所有开户银行、帐号及存、借款余额情况、银行进帐单）甲方承诺对上述资料予以保密；
　　四、有权监督乙方按本合同约定用途使用授信款项；
　　五、有权依法律规定或本合同约定从乙方在甲方开立的银行帐户中划收乙方应偿付的贷款本金、利息、复利、罚息及所有其他应付费用；
　　六、对乙方逃避甲方监督、拖欠贷款本息、提供虚假资料、虚构借款用途、违约或违法使用授信的，有权实施信贷制裁，有权通过新闻媒介实行公告催收；
　　七、当发生下列情形之一者，甲方有权随时提前收回未到期的部分或全部贷款金额及应付利息：
　　（一）乙方未能履行本合同第十条第三、四、五、六、七、八款约定的义务，或故意阻碍甲方行使、实现本合同约定的权利，或违反本合同第十条第九、十款约定的义务持续10个工作日以上的；
　　（二）乙方涉入或将要涉入重大诉讼或仲裁及其他重大法律纠纷将影响本合同履行的；
　　（三）乙方逃匿、死亡、被依法追究刑事责任或涉及重大民事纠纷而危及甲方债权的实现的；
　　（四）乙方发生重大变故，致使其缺乏偿债诚意、偿债能力受到严重损害的或丧失的；
　　（五）乙方有丧失或可能丧失履行债务能力将影响本合同履行的。
　　第十条  乙方的权利和义务
　　一、  乙方有权按合同约定取得贷款；
　　二、  抵押期间，有权继续占有、使用抵押物；
　　三、  抵押期间，转让抵押物的，应当通知甲方并告知受让人转让物已抵押的情况；出租抵押物  的，应当通知甲方并且出租期限不得长于授信期限，出租期限长于授信期限的，应当征得甲方书面同意；抵押物拆迁的，应当通知甲方；赠与抵押物的，应当征得甲方的书面同意；对抵押物处置的其他约定  .
　　四、乙方应向甲方提供详实的一切与贷款有关的文件及资料，并保证有关文件及资料无任何伪造和隐瞒之处；
　　五、乙方不得隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封和已设定抵押等情况的；
　　六、乙方应主动（并非必须接到甲方通知时）按本合同约定按期足额偿还贷款本、息；
　　七、乙方应办理该房屋有关权证及抵押登记手续、购买财产保险等；
　　八、积极配合甲方对其资金使用、消费和经济收入等方面进行监督；
　　九、变更住所、通讯地址、联系电话、经济收入、资产转让等重要事项的，应在有关事项变更后5个工作日内书面通知甲方；
　　十、如发生对其正常经济收入构成威胁或对其履行本合同项下还款义务产生重大不利影响的任何事件，包括但不限于涉及重大诉讼事项、强制执行、财产状况的恶化等，应立即书面通知甲方。
　　第十一条  本合同项下费用的承担
　　甲方承担的费用有以下几项：________________________________________________  ，
　　乙方承担的费用有以下几项：  ________________________________________________.
　　第十二条  违约责任
　　一、本合同生效后甲、乙双方当事人均应履行本合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同所约定的义务，应当承担违约责任。
　　二、合同生效后，甲方无故不发放贷款，造成乙方损失的，应当赔偿损失。
　　三、乙方未能按时还款即构成违约，甲方有权要求其限期纠正，逾期不纠正的，甲方有权采取下列但不限于下列措施：
　　1、发放的贷款均视为到期债权，并提前收回部分或全部的贷款债权；
　　2、按本合同载明的贷款利率水平加收  计收罚息，并对未支付的利息，按罚息利率计收复利；
　　3、有权依法处分乙方提供的抵押物，不足部分仍有权向乙方追偿；
　　4、甲方有权从乙方在甲方开立的银行帐户中划收全部债权本、息和费用。若该帐户的币种与债权币种不一致，甲方按以下方式处理：
　　□按当日汇率折算成债权币种以实现债权；
　　□其他  .
　　5、由于乙方的过错导致甲方其他任何损失，乙方应承担赔偿责任。
　　第十三条  合同的生效、变更、解除和终止
　　一、本合同经甲、乙双方签章，并办理抵押登记备案或抵押登记后生效，至本合同项下本金、利息、复利、罚息及所有其他从属费用结清之日终止。
　　二、乙方如要求展期，应于到期日前20日向甲方提出书面申请，经甲方审查同意展期，并由双方签订相关的展期协议，乙方继续承担抵押担保责任，本合同项下贷款才相应展期；否则作逾期处理。在签订展期协议前，本贷款合同继续执行。
　　三、本合同生效后，除合同已有约定外，任何一方都不得擅自变更或提前解除本合同，如确需变更或解除本合同，应经甲、乙双方协商一致，并达成书面协议。书面协议达成之前，本合同继续有效。本合同有特别约定的，按约定办理。
　　第十四条  公  证
　　甲、乙双方同意并确认：
　　□本合同若经公证机关公证为具有强制执行效力的债权文书的，债务人未能按期清偿所欠甲方的债务本、息和其他从属费用或乙方有本合同约定的其他违约情形时，甲方有权根据本合同直接向有管辖权的人民法院申请强制执行。
　　□本合同虽经公证机关公证，但甲方不能直接向人民法院申请强制执行。
　　第十五条  法律适用和争议解决
　　一、本合同适用中华人民共和国法律。
　　二、甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，首先应协商解决；协商不成的，可通过以下第  种方式解决：
　　1、  在甲方所在地法院通过诉讼方式；
　　2、  在  所在地法院通过诉讼方式；
　　3、仲裁方式，提交  仲裁委员会按照金融争议仲裁规则进行仲裁；
　　4、其他：___________________________  .
　　三、各方确认：_____________银行总行有权直接或授权任何机构取代甲方处理因执行本合同所产生的纠纷。
　　第十六条  乙方的特别陈述
　　一、乙方承诺并保证签订本合同已得到其配偶或者其他共有人的同意；
　　二、在本合同有效期内，如该房产发生继承、遗赠等法律行为，本合同对乙方所设定的义务对继承人或受遗赠人依然有效。
　　第十七条  附  则
　　一、本合同项下借款借据、担保合同、展期协议、催还款通知书或其他债权债务凭证、附件
　　等为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
　　二、本合同项下甲方经办人为：______________  ，联系电话：  __________________
　　三、本合同正本一式  份，具有相同的法律效力。当事人及有关机关  各执___份。
　　第十八条  符号的意思表示
　　在□里打√表示选择该选项，在□里打×表示不选择该选项。
　　第十九条  其他约定（空栏不足可另附页）
　　合同各方签名盖章：
　　甲方（盖章）  乙方（签名或盖章）
　　法定代表人或授权代表（签名或盖章）

房产抵押贷款合同　　抵押权人：______________________（贷款人）　　抵押人：________________________（借款人）　　担保人：________________________（担保人）　　　第一条  抵押权人与抵押人于________年________月________日会同担保人签订本房产按揭贷款合同（下称“合同”），抵押人同意以其与担保人签订之房产买卖合同项下之全部权益抵押予抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行合同全部条款；抵押权人向抵押人提供一定期限抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业之部分楼款。担保人同意承担该笔贷款之担保责任。经三方协商，特订立本合同，应予遵照执行。　　第二条　贷款内容　　一、贷款金额________币________________元整。抵押人必须将此笔贷款全部以抵押人购楼款名义，存入售房单位账户。　　二、贷款期限从________年________月________日至________年________月________日共________月。　　三、贷款利率：月息________‰。如遇国家利率调整，贷款利率相应调整。　　第三条　还本付息　　一、本合同项下之贷款本金及其相应利息以分期付款等额偿还的方式还本付息。期数_____每期应缴付本_________息__________（不包括利率调整带来之应缴金额变动），首期还款日_______________。　　二、抵押人必须在抵押权人处开立存款账户。抵押人对与本抵押贷款有关之本息和一切费用，可照付该账户，若因此而引致该账户发生透支，概由抵押人承担偿还之责。　　三、如果抵押人未能按规定及时缴付本息时，抵押人必须立即补付期款及逾期利息。抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20％以上的罚息。抵押人所欠利息，按日累积计收。　　第四条　提前还款　　一、抵押人自愿提早缴付本合同规定之部分或全部款项时，需提前1个月以书面形式通知抵押权人并经认可，且应给予抵押权人相等于该部分或全部款项1个月利息之补偿金。　　二、在下列所述之任何情况下，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，及（或）立即追讨担保人　　1．抵押人及（或）担保人违反本合同之任何条款。　　2．抵押人及（或）担保人有不正当或违法经营。　　3．抵押人及（或）担保人发生任何之重大变化而影响其履行本合同条款能力。　　4．抵押人舍弃抵押房产。　　　第五条　手续费及其他费用　　一、抵押贷款手续费：抵押人应按贷款金额的3‰缴付手续费，在贷款日一次性付清。抵押权人在任何情况下都不予退还该笔手续费。　　二、抵押贷款文件及保管费：抵押人在贷款日一次性付￥100元整。　　三、公证费用及抵押登记费用：有关本合同所涉及之公证及抵押等费用，全部由抵押人支付。　　四、由于抵押人及／或担保人的原因引致抵押权人采取正当行为而引起的费用，概由抵押人及（或）担保人负责偿还，且该项费用自发生之日起至收到之日止，同样按日累积计收利息。　　  第六条　房产抵押　　一、本合同项下的房产抵押是指抵押人与担保人签订之“房产买卖合同”内抵押人全部权益抵押，包括：　　1．房产物业建筑期内（售房单位发出入住通知书日期之前）抵押人之权益抵押。　　2．售房单位发出入住通知书后抵押人之房产物业抵押（见附表）。　　二、抵押房产物业登记：　　1．物业建筑期之购房权益抵押应向________市房地产权登记处办理抵押备案。抵押人之“房产买卖合同”及由售房单位出具之“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。　　2．物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业之《房产权证书》由担保方负责办妥并交由抵押权人收执和保管。　　三、抵押房产物业的保险　　1．抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保。保险标的为本合同项下之抵押房产。投保金额不少于重新购置抵押房产金额之全险。在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，否则由此引起的一切费用及损失，概由抵押人承担。　　2．保险单上必须注明抵押权人为保险第一受益人，且不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿之金额（除非经抵押权人书面同意），保单正本由抵押权人执管。　　3．若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及／或担保人追偿，直到全部收回。　　4．倘该房产在本合同有效期内受到损坏  而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。　　四、抵押之解除：该抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合同全部条款及其他所有义务后，抵押权人即须在抵押人要求及承担有关费用之情况下，解除在抵押合同中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业之“房产权证书”及“房产买卖合同”，另具函________市房地产产权登记处将该项抵押物之抵押登记予以注销。　　五、抵押物之处分：1．抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项或抵押权人按本合同规定要求抵押人立即提前归还部分或全部欠款而不得时，抵押权人即可通过拍卖、转让、出租抵押物等形式行使其处分抵押物之权力。　　2．抵押权人处分抵押物所得价款在依次扣除处分该抵押物而支出的一切费用、所欠之一切税款及抵押人根据此合同一切应付之费用及杂费后，扣还抵押人所欠贷款及应付利息。如有余款，抵押人将其退还抵押人或其他有权收取之士，如不足，抵押权人有权另行追索抵押人及（或）担保人。　　3．抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。　　  第七条　抵押人声明及保证　　抵押人在遵守本合同其他条款的同时，还作声明及保证如下：　　一、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处。　　二、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分以任何形式处置。如上述抵押房产之全部或部分发生毁损，不论何原因所致，亦不论何人之过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。　　三、抵押人将抵押房产出租必须事先征得抵押权人的书面同意，且租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计1个月内，租客即须迁出。　　四、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，担保人有权以任何形式处分抵押物并对抵押人有追索权，抵押人对担保人则没有反索权。　　五、按照抵押权人合理之请求采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人之合法权益。　　第八条　担保及担保责任　　一、担保人是中华人民共和国的企业法人，是本合同项下抵押权益之房产买卖合同的卖方，也是本合同项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：　　1．担保额度：以本合同项  下贷款本息及与本合同引起有关之诉讼费用为限。　　2．担保期限：以本合同生效之日起至担保人交付房产，发出入住通知书和办妥房产权证并交与抵押权人止。　　二、担保人保证按抵押权益之房产买卖合同的要求，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不负任何责任。　　第九条　抵押权人在核实已收齐全部贷款文件后起3天内须将贷款金额全数贷出。　　　第十条　其他　　一、对本合同任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。　　二、在本合同履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合同享有的权益和权力，均不能损害、影响或限制抵押权人依本合同和有关法律规定的债权人应享有的一切权益和权力。　　三、本合同不论因何种原因而在法律上成为无效合同、或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合同，并立即向担保人和抵押人迫偿欠款本息及其它有关款项。　　四、抵押权人向抵押人和担保人讨还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单（有明显错误者例外），即作为抵押人和担保人所欠之确数证据，抵押人和担保人不得异议。　　五、本合同未尽事宜，按照国家有关法律及有关法规执行。　　第十一条　本合同按中华人民共和国法律订立，并受其保障。　　第十二条　附则　　一、本合同须由三方代表签字，并经________市公证处公证。　　二、本合同以抵押权人贷出款项之日期作为合同生效日。　　三、本合同内所述之附表一、二，抵押贷款申请书，借款借据及抵押人与担保人所签订之房产买卖合同为本全约不可分割之一部分。　　四、本合同用中文书写，一式五份，均具有同等法律效力，抵押人、抵押权人、担保人各执一份，公证处、登记处各存档一份。　　本合同各方已详读及同意遵守本合同全部条款。以下签章作实：　　抵押人：（公章）______    抵押权人：____________    担保人：____________　　代表：________________    代表：________________    代表：______________　　登记机关：________________________　　抵押登记编号：____________________　　抵押登记日期：______年____月____日　　　　附表一　　抵押人资料抵押人（业主）姓名：（中文）　　　　　　　　　（英文）　性别：　　　　　　年龄：　　　　身份证号码：工作单位：　　　　　　　　　　　　电话：配偶姓名：　　　　年龄：　　　　身份证号码：工作单位：　　　　　　　　　　　　电话：家庭住址：　　　　　　　　　　　　电话：　　附表二　　抵押物详情房产地址：大厦名称：　　　　　　　楼宇座别：　　　　　楼数：　年期：　　　　　　面积(建筑)　用途：　　　　　　　　　购入价：　房地产买卖合同公证编号：(　　)深证房售字第　　号

商品房买卖合同
　　合同双方当事人:
　　出卖人:_________________________________________________________
　　注册地址:_______________________________________________________
　　营业执照注册号:_________________________________________________
　　企业资质证书号:_________________________________________________
　　法定代表人:____________________联系电话:_______________________
　　邮政编码:_______________________________________________________
　　委托代理人:____________________地址:__________________________
　　邮政编码:____________________联系电话:________________________
　　委托代理机构:__________________________________________________
　　注册地址:______________________________________________________
　　营业执照注册号:________________________________________________
　　法定代表人:____________________联系电话:______________________
　　邮政编码:______________________________________________________
　　买受人:________________________________________________________
　　【本人】【法定代表人】姓名:__________________国籍______________
　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】【  】_______________________
　　地址:__________________________________________________________
　　邮政编码:______________________联系电话:______________________
　　【委托代理人】【  】姓名:____________________国籍:_____________
　　地址:__________________________________________________________
　　邮政编码:______________________电话:__________________________
　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
　　【释义】延伸阅读:合同法全文
　　商品房买卖合同
　　合同双方当事人:
　　出卖人:_________________________________________________________
　　注册地址:_______________________________________________________
　　营业执照注册号:_________________________________________________
　　企业资质证书号:_________________________________________________
　　法定代表人:____________________联系电话:_______________________
　　邮政编码:_______________________________________________________
　　委托代理人:____________________地址:__________________________
　　邮政编码:____________________联系电话:________________________
　　委托代理机构:__________________________________________________
　　注册地址:______________________________________________________
　　营业执照注册号:________________________________________________
　　法定代表人:____________________联系电话:______________________
　　邮政编码:______________________________________________________
　　买受人:________________________________________________________
　　【本人】【法定代表人】姓名:__________________国籍______________
　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】【  】_______________________
　　地址:__________________________________________________________
　　邮政编码:______________________联系电话:______________________
　　【委托代理人】【  】姓名:____________________国籍:_____________
　　地址:__________________________________________________________
　　邮政编码:______________________电话:__________________________
　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
　　【释义】本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。
　　本条款提示点:
　　1、出卖人的主体资格
　　我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业,但无论是哪种类型,都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖合同》,违者订立的合同无效。
　　2、买受人的主体资格
　　(1)、凡具备民事权利能力的法人和自然人均可作为买受人,
　　(2)、必须具备完全民事行为能力的自然人方可作为签约人订立合同,
　　A、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效(已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的除外);
　　B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效,
　　(3)、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约,
　　(4)、夫妻关系存续期间,除夫妻双方另有约定,无论以夫或妻的名义购买房屋,该房屋所有权一般均视为夫妻共同财产。
　　3、出卖人委托代理机构
　　近年来,开发商委托代理公司进行房屋销售的比例日益增加。在这种情形下,应当将代理机构的名称列入本合同,并如实填写。这样,既明确体现和保障了开发商、代理商之间的委托代理合同关系,也保障了购房人的签约知情权。
　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:
　　第一条  项目建设依据。
　　出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。
　　该地块土地面积为___________,规划用途为___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
　　出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________,施工许可证号为___________。
　　【释义】本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容,目的是为保障买受人知情权。
　　本条款的提示点:
　　1、开发商土地取得方式
　　一般情形下,开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地(出让)或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地(转让)。特殊情形下方可获得国家得无偿划拨地(划拨),如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房。
　　未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发。
　　2、土地使用年限
　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定:“土地使用出让最高年限按下列用途规定:(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(四)商业旅游、娱乐用地40年;(五)综合或者其他用地50年。”需要注意的是,该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日,而不是买受人订立购房合同之日;经济使用住房因其土地系划拨地,故不存在使用年限的问题。
　　3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名,必须与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一致。
　　4、开发商必须拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资格。因此,购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外,更有必要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》。着重审查两点:一是看开发商是否已经足额支付土地出让金(未缴纳完毕土地出让金的开发商一般持有《临时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》);二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款(以土地作为抵押物办理贷款的,《国有土地使用证》上往往作备案登记)。
　　第二条  商品房销售依据。
　　买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________,商品房预售许可证号为___________。
　　【释义】本条是对商品房销售的描述。
　　本条款提示点:
　　1、期房与现房的比较
　　期房即预售商品房,是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商从取得预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售的商品房为期房。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,消费者在签约后立即可以办理入住并取得分户权证。
　　期房相对于现房,具有下列特点:
　　优势:
　　(1)、期房一般较现房便宜;
　　(2)、期房的选择空间较现房大;
　　(3)、随着房地产市场的发展,新楼盘品质较旧盘有明显提升。
　　劣势:具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险。
　　2、商品房预售许可证的法律效力
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”
　　3、商品房销售的其他依据
　　一般来说,开发商除获得《商品房预售许可证》外,还应具备下列证件:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全,方可预售”。
　　房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式,购房人在购房时应“对号入座”,提高自身风险防范能力。
　　第三条  买受人所购商品房的基本情况。
　　买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:
　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。  该商品房的用途为___________,属___________结构,层高为___________,建筑层数地上___________层,地下___________层。
　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________平方米,其中,套内建筑面积___________平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积___________平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
　　【释义】本条是对合同标的物的详细描述
　　本条款提示点:
　　本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范,购房人在购房时应更加切实注意。
　　1、商品房的用途与房屋结构
　　这两项对于开发商而言,是其确定工程建设成本的关键点,专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍。因此,购房人在选购房屋时应当加以落实。
　　商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类,其用途一经确定,合同双方不履行法律手续不得擅自变更。房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种,不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异。
　　2、层高≠净高
　　层高指一层地面至上一层地面的距离,净高则是指地面至天花板的距离,净高=层高-楼板厚度。
　　购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。
　　3、阳台
　　阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要,根据现行《建筑面积计算规划》的规定,封闭阳台按全面积计算使用面积,而敞开式阳台则按全面积的一半计算使用面积。
　　4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系。
　　该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积
　　套内建筑面积=套内使用面积+套内强体面积+阳台面积
　　第四条  计价方式与价款。
　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款:
　　1、按建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米______元,总金额(___________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(___________币)每平方米__________元,总金额(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(__________币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
　　【释义】本条是关于商品房计价方式与价款的约定。
　　本条款提示点:
　　1、计价方式的改革
　　多年来,我国一直采用按照建筑面积计价的方式销售商品房,但该种计价方式却存在着诸多弊病,集中体现在总的公用建筑面积难以确定,公用建筑面积计算分摊复杂,开发商非善意误算等。随着房地产经济的活跃与发展,我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价。相信不久的将来,按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式,使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇。
　　2、购房人应注意商品房“价外价”问题
　　个别开发商除收取按面积记得的总价款外,还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费项目,因此,购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注,如开发商没有法定收费依据的,购房人可以拒付。
　　第五条  面积确认及面积差异处理。
　　根据当事人选择的计价方式,本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
　　当事人选择按套计价的,不适用本条约定。
　　合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。
　　商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_____种方式进行处理:
　　1、双方自行约定:
　　(1)_________________________________________________;
　　(2)____________________________________________;
　　2、双方同意按以下原则处理:
　　(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
　　(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
　　买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按__________利率付给利息。
　　买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　产权登记面积-合同约定面积
　　面积误差比  =  ────────────────×100%
　　合同约定面积
　　因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。
　　【释义】本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定。
　　本条款的法律依据:建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定:  按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,接以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3  %时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3  %以内(含3  %)部分的房价款由买受人补足;超出3  %部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3  %以内  (含3  %)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3  %部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　产权登记面积-合同约定面积
　　面积误差比  =  ────────────────×100%
　　合同约定面积
　　本条款提示点:
　　1、面积确认标准
　　本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准,但购房人在签约时亦可主张上述两项面积同时作为依据标准。
　　2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理
　　产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积,一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积,但如果产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符,购房人依旧有权利聘请专业测量公司重新测量,并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理。
　　3、自行约定的方式
　　基于设计原因,施工原因以及其他原因,开发商在预售商品房实往往不愿意接受按《商品房销售管理办法》的规定签订面积差异处理条款,而建议购房人选择自行约定的方式,常见的约定方式包括:
　　(1)、买受人不要求退房,按照产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补;(该条款的约定从法律上分析仍然存在问题,如某合同原定面积为80平方米,建成面积达120平方米,即使开发商主张该特别约定,由于约定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏,法院最终还是会按法定标准而不会按约定标准裁决)
　　(2)、正负3%内实施多退少补,多于3%部分按原单价打折计算房价;少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款;
　　(3)、将《办法》规定的临界点3%调整为临界点5%;(从开发商的利益分析,此条款最符合其利益)
　　(4)、总价包死条款,即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异,均按约定总价计算房款。(对于广泛采用通用文本约定的楼盘,购房人可选择性使用该条款。就笔者的个人阅历,很少有开发商在交房后因为测定面积比约定面积少而退款的,而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜。)
　　相比而言,上述约定方式均没有本条款第二种方式那样更能维护购房人的合法权益,因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式。
　　北京市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面积差异与处理条款,更重视了对购房人权益的保障。
　　第六条  付款方式及期限。
　　买受人按下列第__________种方式按期付款:
　　1、一次性付款_______________________________________。
　　2、分期付款__________________________________________。
　　3、其他方式_________________________________________。
　　【释义】本条是对付款方式及付款时间的约定
　　本条款提示点:
　　1、一次性付款
　　(1)、一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款,但在实践当中,不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款,留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。
　　(2)、开发商为鼓励购房人选择一次性付款方式,往往会在商品房定价的基础上给予一次性付款购房人一定比例的折扣。购房人如选择此种付款方式,可以适时提出折扣请求。
　　2、按揭付款
　　(1)、按揭付款不属于分期付款,现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一致,就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款。对开发商而言,按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款,购房人只是按与银行签订的《借款合同》逐月向银行还款而已。
　　(2)、按揭付款方式所产生的法律关系:
　　A、主合同关系有两个:一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;二是购房人与银行之间的借款合同关系,
　　B、从合同关系有三个:一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系;二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系(有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保);三是银行与开发商之间的回购法律关系,即当购房人逾期未还款构成违约,银行依法处分抵押房产,开发商向银行承诺无条件回购该房产,并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息,对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。
　　(3)、按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款,该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款,并与其签订《借款合同》,如属不可归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人提供按揭贷款的,则该条款对买卖双方不具备约束力,由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任,当事人双方可以请求解除《商品房买卖合同》,开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能,则需要由责任人承担其相应的违约责任,如购房人不提供或提供虚假的申贷资料,开发商拒不承担银行要求的保证担保责任等。
　　(4)按揭付款方式后续法律问题
　　A、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除,致使按揭贷款的目的无法实现,买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同,开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行;
　　B、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种:一是阶段性保证担保,即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋所有权办理他项权利登记之日止;二是全程保证担保,即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需承担保证担保责任。按最高院司法解释的规定,购房人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续,银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主张房屋优先受偿的,不应当追加开发商为共同被告,开发商提供全程担保的除外。如果银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续,则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告。
　　开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所约定的义务,还具备解除自身担保法律风险的功能和作用。从近年法院受理的案件类型分析,按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷,即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患,开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范,将造成不必要的经济损失。
　　第七条  买受人逾期付款的违约责任。
　　买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第__________种方式处理:
　　1.按逾期时间,分别处理(不作累加)
　　(1)逾期在_____日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金,合同继续履行;
　　(2)逾期超过_____日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
　　2.  _________________________________________________。
　　【释义】本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款
　　本条款提示点;
　　1、逾期付款违约责任分析
　　逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为,逾期付款未达一定期间,构成根本违约。构成一般违约的,守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金;构成根本违约的,守约方除有权单方面解除合同外,还有权要求违约方支付承担由于终止合同所造成的相应经济损失。
　　基于一般违约与根本违约的理论依据,示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式。
　　2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定;出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。
　　从上述司法解释分析,基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产,司法解释的拟定者期望买、卖双方都给予违约方相对较长期限的包容和理解,不主张权利人过快的享有单方解约权。因此,我们建议:在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时,一般应定为3个月为宜,至少不应少于2个月,如果购房人在签订之后由于偶然性原因造成流动资金周转困难而不能如期履约,购房人亦有合理期间进行调整。
　　3、逾期付款违约金标准的设定
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。该《解释》第十七条又规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　结合上述两条司法解释,逾期付款违约金设定的标准一般应设在下列区间内:不低于同期银行活期存款利率标准,不高于同期银行逾期贷款利率的130%。设定的标准如果低于或高于上述期间,都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵。