谁能分析一下经济适用房发展现状?

判断当前中国房地产市场状况如何？“暖冬中微寒”可以很恰当的形容。虽然当前中国房地产市场正在降温，但很大程度上是仍处于一个不平衡的状态，因为以中国目前的市场发展程度与消费者购买力远没有达到如此高的程度。而生存与母体制下的经济适用房也是处于“亚健康”状态，具体表现在：经济适用房的住房比例逐步下滑，住房质量差（没有达到国家相应规定的标准），冗长的排队购房现象，房地产市场黑幕重重，开发商劣迹斑斑。从总体上看，“经济适用房”的发展态势与国家政府部门颁布的经济适用房的相关条文规定，可谓有些南辕北辙，事与愿违的味道。
      从政策法律法规层面分析，在“经济适用房规则”第二章“优惠政策”中第九条指出：经济适用房住房建设用地要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应，严禁以经济适用房的名义取得划拨土地后，改变土地的用途，变相搞商品房开发。但从市场反应的现状看，在该规定明示的背后，却存在暗箱操作，甚至是“光明正大”的违规操作（现在的企业其“暗渡陈仓，明修栰道”的战术较之古代兵家真可谓是有过之而无不及）。由于经济适用房是政府用于以提高社会保障水平的重要措施，因此其具有微利低价的特点，但有些开发商却利用“微利”二字使其所获得经济适用房开发权变相搞商品房开发，或者是违背政策规定，上市进行商品化交易。再者，国家把“经济适用房”作为促进经济增长的一项重要措施，因此，在整个市场化的过程中，所谓的“经济适用房”必然在政策房与商品房之间摇摆。在第三章“开发建设”中提到：经济适用房的住房要严格控制在中小套型，小套住房面积控制在60平方米，中套住房面积控制在80平方米左右。但现实并非如白纸黑字般铁石，不少开发商为了获得更多的经济利润，自定户型，大搞“扩建工程”，以致于当前市场中有些经济适用房建到了150，200平方米以上，甚至某些地区的经济适用房小套大到了160多平方米，中套达到了240多平方米。当初本来是解决中低收入家庭的住房的经济适用房几乎成了一座座“豪宅”、“公寓”。出现了在市场中难以寻得100平方米一下的经济适用房的奇观，试问这样怎能与中低收入家庭的收入水平相匹配！经济适用房离其最初的功能与定位越来越远了。既然不能与中低收入家庭相匹配，敢问那些“豪宅”，“别墅”路在何方？就北京地区而言，经济适用房16％被高收入家庭购买，而这也只不过是当前全国经济适用房销售市场的一个缩影罢了。依数据分析，在我国，人口收入结构呈典型的金字塔型，其中中低收入家庭占了总数的70％——80％，且目前经济适用房的供应量在逐渐减少，因此，在“僧多粥少“的时期，按理说不应该出现高收入者成功购置经济适用房的现象，其原因在于相关政府部门的管理乏力和开发上的违规操作。在经济适用房开发出现的问题当中，虽然政府部门与开发商有着不可推卸的责任，就消费者角度而言，也存在这不平凡的现象：消费者购置经济适用房目的不一，有相当部分地消费者购置经济适用房不是为了解决起自身住房问题，而是看中经济适用房的价格优势，进行低成本化的高效投资，从这一不争的事实可以看出，部分消费者利用“符合条件”的购房资源进行投机，一是造成经济适用房市场混乱的原因之一，从经济适用房市场中所显现的各种问题，各种矛盾，经济适用房在生产环节上导致双轨制和不平衡竞争，在销售环节上却形成了劫贫济富，并没有达到辅助中低收入家庭的目的。
      房地产作为一种商品，其本身就具有特殊性.，而我国又出在转型经济体制阶段，市场态势必然复杂，就当前我国经济适用房的市场形式看，很有必要对其经济结构作出相应的调整，以优化其市场结构，并积极努力地净化经济适用房的市场，而具体的整顿，调整措施与净化市场的办法，应从经济适用房市场参与者，即政府相关部门，房地产开发商与消费者三个方面进行，这取决于这三方在经济适用房市场系统中共享和共担其中相应的权利与义务。
      首先，对政府部门而言：一、完善相关部门的经济适用房市场控制体系，坚决杜绝其自身存在的违规行为，强化自身职能。二、政府应该树立正确地科学的政绩观和利益观，坚持科学发展观。某些地区出现经济适用房资源严重短缺现象，而与当地政府的政绩利益观难辞其咎，由于用于经济适用房建设的土地，政府将减免土地出让金，但商品房建设的土地收入远远大于经济适用房建设。很多地方政府在“经营规划”城市的利益驱使下，以高价拍卖土地，从而人为地缩减了经济适用房建设计划。三、按规定，在成功购置经济适用房之前，购房者必须经过一系列资料的审核，而在经济适用房市场中出现高收入者成功购置经济适用房的现象仍然屡见不鲜。因而政府应该建立与经济适用房相配套的个人收入申报制度，创建信用档案，防止高收入家庭鱼目混珠，通过所谓的“合法途径”成功购置经济适用房。四、对于参与招标的房地产开发商，在其获得开发权之前，政府部门必须对其是否具有相应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉进行系统地审核。五、房地产开发商完成经济适用房建设任务，竣工验收后，应交由政府指定的机构运作，且政府的相关部门应监督其发售环节，避免暗箱操作。在其验收过程中，政府也应对经济适用房的户型面积和各种户型的比例进行严格的监管，把好经济适用房的住房标准与住房质量关。在监督发售环节过程中，应建立，健全信息网络，避免信息不对称现象，用公开透明的信息引导生产与消费，改善供求关系。六、用一个形象化的比喻，政府本身就置于一场房地产开发与管理的游戏中，从理论角度而言，经济适用房作为在政策性住房，政府本身应处于主动地位。但从现状看，政府受困于双重境地：开发商的态度和消费者所面临的困难，而政府此时应该学会如何“置之死地而后生”，职能部门为何不采取措施却放纵那些违规操作的开发商“狐假虎威”，对于应对开发商违规操作的现实，应建立一套惩处机制，并有必要在房地产市场树立几个学雷锋的典型，以稳定和优化市场开发。综上，政府等相关职能部门应以主动者的形象采取高效、优化、协调和统一的办法来对当前的经济适用房市场进行有效监督和管理。
其次，作为房地产开发商，应该提及的是社会责任与经营方式。就社会责任而言，一个企业的经营生存目标是赢利，而在市场这个巨大的载体之下，企业并非能够独自掌控市场运作方向，企业从何吸收生存与发展的养分！当然来自于市场，而政府与消费者即是主要的提供者，这三方在市场体系中都肩负了必要责任，开发商应该以负责的态度履行属与它们的社会责任。因为这样，政府部门才能给予更大的支持，消费者才能认可企业市场地位，开发商才能以更有效的途径实现其市场价值。另一方面，从经营态度分析，很多开发商都不愿意开发经济适用房，因为其利润远远小于开发商品房，而即使获得开发权，所开发的经济适用房也存在着不少问题，不是没有达到国家各项技术指标，就是连最基本的住房质量都没有保障。购房者入住之后大声疾呼，开发商却“一分钱一分货”回应消费者。其实开发商从获得开发权到所开发的经济适用房出房销售过程是开发商接受信誉评估，创造信誉价值，树立形象的一个过程。我想，接收认可的企业远比鼠目寸光的企业更具有市场潜力和市场价值。
最后，作为经济适用房的选购者，购房全体应该更加主动更加积极，我想首要的就是根据自身的具体情况做好购房规划，更要了解到我国政府关于该类房产的相关政策积以及使自己能对房屋指标进行判断的能力，及时地获取相关信息选择合适的房源，合适才能有效。此外，由于经济适用房的购房权是经过申请并审核通过后才产生的，但现实情况是有很多不合格的购房申请者通过各种手段获得购房审核，而那些合格的申请者却不能获得购房资格，面对这种“逆向选择”情况需要的是什么？就是属性内监督和合格属性积极，所谓属性内监督就是购房全体间的利益相关者应尽可能的了解对方信息而进行有效监督。例如，当一位合格的申请者和一位不合格的申请者参加所谓的“购房竞标”时，反而被不合格的获得资格，这是一种零和竞争，正当利益遭到破坏的合格者应该尽可能地了解损害自身利益的不合格者，对其监督举报；关于合格属性积极就是说合格的申请者的申请过程应该更加积极，关于逆向选择的现象出现的原因之一就在于不合格者准备工作的完善程度与积极性都要优于合格者，这是当前市场经济的一般规律，要改变这种规律也只能靠“逆向选择的利益损失方，那就是比利益获取方跑得更快！
在我国当前的经济体制下，经济适用房的浪潮不会停歇。经济适用房作为一种住房政策，其本身具有相当大的市场潜力，虽以政策性质诞生，但是是应该完全的政府控制，还是目前的趋势－市场自由。我认为，在中国这个特殊市场环境下，政府的完全调控和市场的绝对自由这两个极端不适合于经济适用房的定位取向，关键在于如何协调解决好政府，开发商，购房者之间的固有矛盾。取措于优化适度的政府调控，具有有效目标的市场化，以及更全面的规范化。有效控制和合适发挥这股市场力量，以此来平衡经济适用房市场和优化我国整个地产经济机构。

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主要有以下问题：
　　1.政策标的团体定位不准且偏高。经济适用房是具有社会保障性质、面向中低收入家庭、采取政府实行土地行政划拨和税费减免优惠、开发商让利限价销售的住宅产品。但是在政策执行中，由于地方政府对“中低收入”的政策标的团体没有科学的细分，导致了政策受益的群体难以界定和监管。而且，“中低收入”家庭的标准已经远远超出了地方政府财力承受的范围，过宽的准入门槛，使看似公平的政策导向了更大的不公。只有明确了供给对象，政府执行部门才能有的放矢地执行政策，完成经济适用房的建设供应和管理工作。
  
　　2.“分配公平”的政策目标不明确。经济适用房的政策目标即满足大多数中低收入阶层对“经济”、“适用’，住房的需求。由于对购买资格审核缺少有效手段，很多人伪造申购条件，导致很多经济适用房流入了投机者手中，出现了严重的分配不公现象。
  
　　3.经济适用房的投资计划和用地计划缺乏充足的资源保证。主要问题在于财政补贴不科学。经济适用房最大的优惠在于免收土地出让金和减免行政性事业收费。按法律规定，这两项收入归地方政府所有。在中央政府没有为经济适用房提供补贴的情况下，地方政府不愿意把土地用于建造经济适用房便在所难免。
  
　　4.地方政府监管缺位。经济适用房政策推行不力，很大程度源自地方政策执行者的不作为。因经济适用房的监督管理成本太高，在经济适用房立项、开发建设、销售乃至消费的各个环节中，政府对开发商的诸多行为缺乏监管。