***建植物园流转农民高价土地应该吗，主要包括哪几种?

流转形式集体建设用地的流转形式主要包括以下几种:(1)农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权;(2)农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权;(3)乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租;(4)农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业;(5)村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目;(6)经征用、补办为国有土地并输转让、出租;(7)由于企业破产清算或债权债务因素,经司法裁定发生流转。推行集体建设用地流转,有利于农村经济改革的深化,有利于农村土地法律制度的完善。集体建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地流转，简单的说，就是农村集体经营性建设用地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发――天诚国土。现存问题以往，由于农民没有土地所有权，在缺乏民主监督的情况下，地方政府可以种种理由，取消农民的土地使用权，或重新分配，或将土地另行承包给他人，或将土地出售中饱私囊，等等。在当前建设社会主义新农村的背景下，对土地的需求会大大增加，从而有可能掀起新一轮大规模的土地征用潮。在这中间，不可避免地，会有人打着新农村建设的旗号，利用修水渠、道路，拆旧房建新房，或者合并村庄的机会，“名正言顺”地占用土地。甚至侵占耕地或者将农村集体土地低价甚至无偿征占的情况也无可避免。所以要在全国推广和贯彻实施集体土地入市流转，还需出台一系列配套措施，比如，怎样确定集体土地的基准地价、农民的社会保障体系如何建立、如何处理农地入市与耕地保护的关系，如何从制度上确保农地入市经绝大多数农民同意，等等。对于这些问题，都需要在进一步的探索中找出恰当的解决办法，完善相关配套法规。就未来而言，农村集体建设用地入市流转，中国应该建立城乡统一的、以用途管制为中心的土地管理制度，不宜继续按照土地的所有制不同来制定土地管理政策。而农村集体土地直接入市将能使得土地市场的“城乡分割”态势被打破，不仅如此，合法的土地使用权流转有利于降低土地交易中的腐败机会，增进农民福祉。因此，它是值得我们期待的。

(一)违反现行法律规定。我国《土地管理法》明确规定，“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施规划而将农地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”。其表明土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地，要变为现实的建设用地，需要经有批准权的人民政府按土地利用年度计划分批次批准;而将规划建设用地使用权作为流转的客体，以流转方式来取得建设用地使用权，实质上是提前用地，扩大建设用地规模，必然会对土地年度利用计划的执行产生巨大的冲击。(二)耕地保护将更加艰难。如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围，大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收人等口号下，名正言顺地得以实施。在目前有关法律制度不完善的情况下，其结果必然是加快农地向非农业建设用地转化的速度，耕地保护将遇到更大的挑战。实践中，已有相当数量的农业用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。近年来，随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多，集体土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。如有的随便改变土地承包关系，有的把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收人的措施;有的用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活;有的为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。??[2]在农民土地权益受到侵害的同时，大量的耕地也变成了建设用地。(三)在我国现行土地制度下，任何土地使用权流转的法律后果都是土地使用权主体的变更，因此，作为流转对象的土地使用权，应该是由土地使用者依法享有的、权利主体明确的、依法可以流转的土地使用权。规划建设用地尚不具备这些条件，土地使用权在法律上尚未被具体的土地使用者取得，土地使用权主体处于未知状态，将无具体使用权人的土地作为流转的客体，既无法律依据又缺理论基础。因此，今后国家在立法时应将集体土地使用权流转的对象，限定在存量建设用地使用权的范围，并对流转的对象、范围、条件和程序做出明确的规定，以规范集体土地使用权流转行为;而规划建设用地使用权的取得，则应按土地管理法的规定由有审批权的人民政府审批，批准与否的决定因素应是土地利用总体规划、乡镇村建设规划和土地利用年度计划的要求，而非土地所有者与使用者之间的流转协议。