请问二手房物业费谁来付?

有本地法律人士表示，转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，所以新业主没有义务支付该部分物业费。简单来说，房子的转移并不意味着债务的转移。新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务，因此物业公司的说辞站不住脚。
　　由于在二手房买卖过程中，买卖双方通常会忽略诸如物管费、水电费的结算。为了避免这类纠纷的发生，业内人士建议市民在购买二手房时，除了确保房屋质量外，一定要先查清原业主是否拖欠费用。如有欠费情况，应要求原业主结清，要求业主提供有关的收据或者在合同上写清楚。另外，购房者也可通过预留押金的方式避免产生此类纠纷。比如，买卖双方在签订合同时可以在合同中约定一定数量的押金，在房屋交付后，购房者携带产权证到物业等单位变更合同主体，如果原业主隐瞒事实，房屋确有欠费，而原业主拒不补交时，可以用预留的押金交付。而在常见的欠费中，业内人士建议大家需对以下几种费用加以留神。
　　首先是维修基金的结算与更名。由于房屋交接时可能会遇到卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用的情况。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。
　　其次,水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东早已音讯全无。其实,这种情况完全可以避免。
　　第三,房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。建议买卖双方在合同中明确房屋附赠的家私电器、下水道等质量问题的。如果合同约定一定的保修期限的话，那么对双方来说都会是比较公平的。

有投资客将房屋空关或出租，长时间拖欠小区物业费，转手交易过户后撒手走人，将物业费的“包袱”扔给下家，令物业追也不是，讨也不是。近日，由上海市物业管理行业协会举行的一场“文明居住大讨论”上，部分物业公司的代表提出，二手房买卖合同条款中存有瑕疵，物业费的清缴并未纳入房产过户的先决条件，由此极容易引发小区物业费管理上的一桩桩“无头案”。
　　一进一出物业损失
　　“现在有些投资买房空关或者出租，真正大房东很难找，房子可能一两年不付物业管理费。突然有一天来了，说是要办什么手续，我们以为物业管理费可以收了，结果名字已经换了，已经到交易所交易了。”上述发言来自于中远物业的杜恩毅。他所管理的中远两湾城户数众多，小区内的住户有1万1千多户，其中不乏一些投资客的出租房屋。
　　杜恩毅指出，物业费的清缴问题一直是小区管理的难点。近年来，物业管理的成本在不断上升，小区物业费的拖欠现象却有增无减，使物业公司背上了沉重的经济包袱。“一些二手房在交易过户以后，前几个月甚至一年以上的物业管理费没有结清，新的户主说不是我的事情，你找前面的人家，可人走了哪里找得到，一进一出就是物业公司的损失。  ”
　　尾款也有空子可钻
          在调查中发现，市场上所普遍采用的二手房买卖合同中，对于物业管理费、水、电、燃气、通信费等相关费用的支付约定，仅限于明确费用在房屋交易过程中的归属，并未涉及是否作为过户的前提依据，如在房屋权利转移、占有前未支付、未结算的费用均由甲方(卖方)承担；权利转移、占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方(买方)承担。
　　“这些费用的支付问题，一般都采用留尾款的形式加以解决。”中原地产闸北分行的一名房产中介业务员告诉记者，市场中的操作惯例往往是先签好房屋买卖合同，并在合同的附件中协商约定留有一定的尾款，须在上家清缴完物业管理费等相关费用后下家再行支付。  “尾款”的比例大约在交易房款总金额的1%-2%，即房屋交易总价为100万元的话，“尾款”就在2万元左右。“尾款”的设定，为的就是防止卖方把“包袱”丢给买家。
　　但该中介人士也坦言，物业费是否及时清缴的确不是一套房屋是否具备交易过户资格的先决条件，如遇上一些不能随叫随到的外地买家，或是一些欠缺房屋交易经验的年轻买家，的确会有卖方、尤其是一些投资客钻时间差上的“空子”，交易过户好之后即人间蒸发，转身留下一个烂摊子。
　　“预登记”强制清缴
　　部分物业公司代表提出，根据国家的有关规定，业主变更，必须到物业公司去登记，但这一登记的时间点是否可以往前提一提；考虑到房屋交易中的不确定性，是不是可以在过户前作“预登记”，即在“预登记”期间就规定，物业管理费、水、电、燃气、通信费等相关费用须由卖方强制性清缴。
　　“像房地产交易所是不是能有这样一个程序，房屋过户之前到物业公司转一转，看看物业费是否已经悉数缴清？  ”中海物业的冯玮建议，有关方面是否可以把物业费的清缴纳入到房屋交易过户的审核程序中，由物业开具完缴证明之后，才可真正具备过户的条件。

自己支付，  1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，即人员费用，包括基本工资、按规定提取的福利费、加班费和服装费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费，给排水日常运行、维修及保养费，电气、燃气、消防系统设备维修保养费，公共照明费，易损件更新费等；
3.物业管理区域清洁卫生费用，包括清洁工具、劳保用品、清洁环卫、垃圾外运、化粪清掏等；
  4.物业管理区域绿化养护费用，包括绿化工具费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观维护费等；
5.物业管理区域秩序维护费用，即安全管理人员费用、安全器械装备费等；
6.办公费用，包括交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、办公用房水电费等；
7.物业管理企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；