楼盘认筹活动方案有哪些?

首先应明确：任何形式的“认筹”、“内部认筹”“VIP排号”等行为，都是房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动，是国家明令禁止的。
　　“认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是消费者去开发商那里填写个人资料，在交纳一笔数额不菲的“诚意金”后，将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称五花八门的“证书”。拿到这些“证书”之后，消费者即获得了“认筹”资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。
　　第二步就是所谓的“解筹”（一般的开发商在取得预售资格后才开始“解筹”）。在“认筹”数超过实际可提供的房屋数量的情况下，开发商一般采取“抽签”的形式，从已“认筹”的消费者中“抽”出可以选房者。之后，被抽中的选房者在统一选房号统一交首期，统一签署认购书或预售合同，挑中房号后，将与开发商签订“认购合同”。之后再是签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。
　　据说，所谓“认筹”是深圳开发商从香港同行那里学来的一个楼盘营销手段，不过，淮橘成枳，“认筹”来到内地之后，却正以另外一种形态“肆虐”开来。
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　　主要陷阱
　　知情人士告诉记者，“认筹”里其实暗藏了种种“玄机”。
　　陷阱一：“认筹”楼盘大多没有预售许可证
　　搞“认筹”的楼盘几乎都有一个共同特征——没有取得《预售许可证》。
　　记者本月26日赶到了正在进行“内部认筹”的蛇口某楼盘的“售楼处”，现场已挤满了前来登记的消费者。记者问一位销售人员：“楼在哪里呢？”该销售人员透过售楼处的玻璃窗指着楼下的一处工地说：“楼还正在打桩。”而记者此前在市国土部门也未查到该楼盘的初始登记记录，这就意味着这个尚在打桩、还没有进行初始登记的楼盘就已经开始“认筹”了。
　　陷阱二：变相占用消费者资金
　　取得“认筹”资格时，消费者都将被要求交纳一笔数额不菲的“认筹诚意金”。一般为数千、数万至几十万不等。令人咋舌的是，华侨城内的某处高档楼盘每套房的“认筹诚意金”高达100万元。
　　尽管开发商均承诺，“认筹诚意金”可无条件无息退还。但有专家则认为，这实际是一种无偿占用消费者资金的“融资方式”。
　　有媒体披露，去年某楼盘认筹时打出了“购2房、3房及4房以上单位，可分别享受到‘1万元抵2  万元’、‘2万元抵3万元’”的优惠，结果吸引了大批消费者前来排队认筹。认筹当天就发放了“VIP认筹卡”1000多张，每张“VIP认筹卡”应交“认筹诚意金”最低1万元。以此计算，开发商一日即融资1000余万。而按照惯例，一般楼盘“认筹”到“解筹”少说一至两月，多则半年甚至更长。专家说，被无偿占用的这1000多万元“认筹诚意金”对于部分现金吃紧的开发商往往能起不小的作用。
　　专家分析说，由于近期以来国家的宏观调控对开发企业的资金来源产生了较大影响，“认筹诚意金”  就成了不少开发企业的重要“融资渠道”。尤其是在项目开盘前的那段时间内，往往是开发商资金最为紧张的阶段，“认筹诚意金”无疑可解决“燃眉之急”。
　　专家警告说：“对于这些‘认筹诚意金’，政府及其他机构并无任何监管措施。一旦项目出现问题，开发商卷款而逃，受损失的就是消费者本人了。”
　　陷阱三：排队之“谜”
　　几乎所有的楼盘在“认筹”之时都要排队，坊间也流传着不少人雇用农村进城务工人员排队、甚至有人提前彻夜排队“认筹”的说法。
　　为何会有“乐此不疲”的排队现象呢？有知情者道出了其中的奥妙：一些开发商、代理商、“炒房者”就是要营造这种极端热闹的氛围，制造出楼盘“供不应求”的假象，不明就里的消费者看到越是排队的人多，

首先应明确:任何形式的“认筹”、“内部认筹”“vip排号”等行为,都是房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动,是国家明令禁止的。  “认筹”的具体操作大致有以下几个环节。首先是消费者去开发商那里填写个人资料,在交纳一笔数额不菲的“诚意金”后,将领取到一张叫VIP卡、VIP护照、VIP消费卡或认筹卡等名称五花八门的“证书”。拿到这些“证书”之后,消费者即获得了“认筹”资格。但往往有“认筹”资格的消费者的数量会远远超过楼盘实际推出的房屋数量。  第二步就是所谓的“解筹”(一般的开发商在取得预售资格后才开始“解筹”)。在“认筹”数超过实际可提供的房屋数量的情况下,开发商一般采取“抽签”的形式,从已“认筹”的消费者中“抽”出可以选房者。之后,被抽中的选房者在统一选房号统一交首期,统一签署认购书或预售合同,挑中房号后,将与开发商签订“认购合同”。之后再是签订《预售合同》或者《房地产买卖合同》。  据说,所谓“认筹”是深圳开发商从香港同行那里学来的一个楼盘营销手段

一、认筹总策略
打破市场现状，为项目开盘储蓄更多的诚意客户，营造项目受追捧势态。同时根据市场反应为项目制定价格策略提供数据支持。
二、认筹期间推广配合
由于目前客户量远远不足，宣传推广渠道有限，如11月29日启动认筹，必须采取集中轰炸式推广，着重体现在媒体广告、设外展场、派发宣传单张等方面，具体为：
1、从11月29日起除现场、营销中心各留守三名销售人员外，不定时调动其他销售人员针对化州市市区政府、教育、税务、公安、银行系统等机关事业单位及大型企业进行上门宣传派发单张，销售人员不足的情况下请学生派发  
2、化州市下辖乡镇巡回展点启动
  3、化州市市区夜展场启动
4、认筹期间至开盘前均须短信公司协助向目标人群每周发送10万条短信  
5、汇福销售中心（新建）户外广告牌推广语“首付6万起，买房抽宝马”
  6、市内多处悬挂楼盘相关信息条幅
三、认筹时间
2011年11月29日—12月25日，合计26天  开盘时间：2011年12月25日
四、认筹对象
所有登记客户（包括汇福售楼部、营销中心、以及各个地方所有累计的客户）
六、认筹金（诚意金）：
人民币10000元办理VIP至尊卡  认筹号码：00200起，依次排序。
七、认筹单位
根据工程进度可同步认筹A/B/C/D/E栋，总计364套。  注：
缴纳10000元的VIP至尊卡客户，不锁定房号，但须填写调查问卷。
八、优惠措施
提前认筹三重优惠：
第一重：认筹优惠
?  如果客户交纳诚意金10000元为VIP至尊卡客户，开盘当天成功签订《认购书》的可
享受购房5万元优惠
第二重：开盘当天成功购房优惠
新老业主优惠
?  公开发售当日VIP至尊卡客户（包括成功认购或未成功认购的VIP至尊卡客户）均有一次机会抽取最高5000元现金大奖。
?  VIP至尊卡客户成功签订汇福花园《商品房预售买卖合同》的均有机会参加车位抽奖。
?  VIP至尊卡客户成功签订汇福花园《商品房预售买卖合同》的均有机会参加宝马车大奖的抽奖。
?  VIP至尊卡客户成功签订汇福花园《商品房预售买卖合同》的均有机会参加全屋豪华装修大奖的抽奖。  第三重：参与开盘活动优惠
?  享有优先选房权，在规定时间内未成功认购按放弃处理  注：以上优惠措施均会计入均价整体考虑
十、注意事项
1、关于诚意金
a)  诚意金是有购房意向的客户为取得VIP客户资格和购房优惠而自愿交纳的款项；  b)  按要求交纳了诚意金的客户在公开发售当日规定的时间内未参加选房或未能选中意向单位的，均视为放弃选房权利，同时VIP身份及VIP至尊卡相应优惠失效，对于放弃选房权利或未能成功认购的VIP客户，可在公开发售15日后10日内持本人身份证、VIP至尊卡、诚意金收据等资料办理退卡手续。  C）成功认购后，诚意金将自动转为定金的一部分。
2、认筹资格不可转让，《商品房认购协议书》订购人、《商品房买卖合同》买受  人、办理房产证的产权人姓名必须与交认筹金的人姓名一致。
3、认筹客户成功购房后，发展商不办理减名、更名、换房等手续。  
4、开盘的方式、时间和场地由发展商另行通知。
5、提前对项目五证、《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》及《前期物业管  理协议》等进行公示。
6、每张VIP至尊卡只能认筹一个单位，如购买多套，须办理多张VIP至尊卡。  7、认筹期不公开解筹方式。
十一、解筹步骤：
①  开盘前
开盘前3天电话通知办理VIP至尊卡客户，关于活动开盘时间。  ②开盘当天
步骤1：现场工作人员引导客户进入表演区会场，并特别叮嘱客户选房时间仅5分钟，  5分钟内须落实房号（销售人员在日常接待认筹客户时也应向客户解释清楚本  次开盘解筹活动规则）。
步骤2：主持人叫号，每次一个号码区间（汇福花园VIP至尊卡号码区间），共10个号
码。
步骤3：销售经理在现场主持人叫号后审核持有被叫号码客户的诚意金收据，按照《汇  福花园VIP至尊卡》上的号码从小到大的顺序引导客户进入选房区，置业顾问同  客户须在5分钟内落实房号，达成一致后由主销控人在销控板上“贴点”并
出具《房号确认单》。
步骤4：由销售人员持《房号确认单》引导客户进入财务区交纳购房定金，财务开具  收据并确认后，销售人员再持《房号确认单》和《定金收据》引领客户前往  签约区签订《认购书》。
步骤5：核对销控完毕，主持人开始下一轮的叫号选房。  步骤6：重复步骤2—步骤5。
十二、解筹注意事项：
1．主持人叫号顺序：以汇福花园VIP至尊卡上所表明的号码大小为先后顺序，由小到大。  每次10个号。
2．主持人宣读当轮VIP至尊卡选房号码区间后，持有该区间号码VIP至尊卡客户未能到  场的
视为自动放弃；为保证现场次序及选房活动的公平性，未能及时入场的，一般情
况下应在所有号码叫完后最后安排入场。
3．如该客户在5分钟内确定房号，并签订了《认购书》和交纳购房定金后，应收回  其诚意金收据；如该客户在5分钟内未确定房号，则视为放弃此轮选房权，应离  开选房区，进入考虑区，待考虑确定后离开销售中心或重新进入选房区。
  
4．解筹成功以签订了《认购书》并交纳购房定金为标准，销售经理应立即在销控表  上做出标识，便于后面的购房者考虑。
十三、成功认筹客户签订正式《商品房买卖合同》时间