求问买房子的定金能退吗?
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购房者与发展商签订认购协议并交付定金后，双方最终未能签订正式合同，购房者是否可以向发展商要回定金，主要取决三个因素：一看商品房是否具备销售条件；二看认购协议的具体条款；三看未能签订正式合同的原因是什么.具体如下：1、《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
根据这一规定及《城市房地产管理法》中商品房预售条件的有关规定，发展商在不符合商品房预售条件的有关规定，发展商在不符合商品房预售条件、未取得《房地产预售许可证》的情况下，采用内部认购等方式与购房者签订了认购书并收取定金的，该认购书无效，发展商应当返还定金。
2、《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定：“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房销售条件时，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”
根据这一规定，如果认购书中没有明确约定认购人不按认购书的条件签订正式合同，发展商不返还定金的，发展商就应当返还定金。
3、符合商品房销售条件的，认购书中明确约定如果认购人不按认购书的条件签订正式合同，发展商不返还定金。对此，分四种情况具体分析：
①如果认购书并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件完全留待将来去协商，但后来双方未能就上述条件协商一致，从而未能签订正式合同的，发展商应当将定金返给购房者。因为，此时购房者已经按照认购书履行了合同的义务，并不存在违约行为。正式合同之所以未能签订是因为双方未能就合同的内容达成一致意见，而不是购房者单方存在某种违约行为。按照认购书，购房者仅仅负有依双方约定的条件与发展商签订预售或出售合同的义务而不负有按发展商单方提出的条件签订正式合同的义务，否则违背了合同自愿与公平的原则。
②如果认购书已经将将来要签订的正式合同的条件中作了明确的约定，而购房者不同意按认购书的条件去签订正式合同，则购房者承担认购书的违约责任，发展商有权拒绝向购房者返还定金。如果双方当事人就认购书约定的条件之外的事项未达成一致，从而未签订正式合同的，购房者和发展商应将定金返还给购房者。例如，认购书未约定交付房地产日期，在签订正式合同时，双方未就交楼日期达成一致意见，导致双方未能签订正式合同，发展商应将定金返还给购房者。
③如果发展商在签订正式合同时，提出与认购书约定不同的条件而导致正式合同不能签订的，或者发展商已经将认购人认购的房屋销售给他人等发展商的原因导致正式合同不能签订的，根据《*******担保法》的规定，发展商应向购房者双倍返还定金。
如果购房者在签订认购书后发现发展商在售楼广告、认购书等文件中提供虚假信息，或故意隐瞒重要事实即有欺诈行为而不愿意与之签订正式合同，发展商应当退还定金。因此给购房者造成其它损失的，发展商应当予以赔偿。但需要提醒购房者注意的是，撤销认购书这一撤销权应当在一年内提出，从知道或应当知道发展商的欺诈行为之日起开始计算。
