哪位可以告诉我，房地产抵押纠纷如何处理?

房地产抵押纠纷的处理：
1.由房地产先抵押后出租引起纠纷的处理
《担保法》并未禁止抵押物出租,因此,在抵押权设定后,抵押人是可以出租抵押物的。原因如下:首先,抵押权只是就抵押物优先受偿的权利。抵押人就某物设定抵押后,仍对该物享有所有权,只要租赁期限不超过债务的清偿期,抵押人可以就抵押物行使占有、使用、收益和处分的权利,即可以将该物出租。其次,由于房地产抵押并不转移抵押物的占有,因此具备将房屋出租的条件。最后,由于抵押物是为了担保债务的履行,承认抵押人对抵押物的出租权,可以更好地发挥不动产的使用价值,从而更好地保汪债权的实现。
但由于在抵押物上设定租赁权,也可能会影响抵押权的实现,因此对于抵押人出租抵押物应作一定的限制,但应区别对待。如果租赁期在主债务履行期限届满之前,或者当事人特别约定一旦他人要实现抵押权,则租赁合同终止,或者抵押权人在实现抵押权时,对于抵押物上存在的租赁关系并无异议,同意原租赁合同的继续履行。在这几种情况下,不必限制抵押人出租房屋,抵押权的实现也不必然导致后订立的租赁合同无效。
而如果不符合上述几种情况,原则上应允许抵押权人或抵押物的新所有人主张原租赁合同无效。其原因在于:由于抵押权设定在先.如果允许抵押人在抵押物上设定租赁关系,那么,在抵押权实现之时,必然会受租赁权的限制。若以拍卖方式实现抵押权,则买受人不会愿意所买的房屋上存在着他人设定的租赁权,这样就会影响拍卖价值。而如果通过作价转让方式实现抵押权,那么抵押权人对于抵押物的使用和收益就会受限制,这对于抵押权人是不公平的。
2.由房地产先出租后抵押引起纠纷的处理
出租人将已出租的房屋设定抵押后,将会成为抵押权实现的一种负担。一方面,在债务履行期届满而债务人无力还债时,如果抵押人与抵押权人达成协议,债权人以折价方式实现抵押权,则承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权,如果承租人不行使优先购买权,那么,根据“买卖不破租赁”的规则,抵押权人不能解除原租赁关系,将房屋用作他用。另一方面,在债务履行期届满债务人无力还债时,如果债务人将房屋变卖或者拍卖,按照“买卖不破租赁”的规则,在房屋交易完成后,租赁关系将继续存在,这必然会降低抵押物的交换价值,从而降低对抵押权的保障。正是因为租赁权对抵押权的实现造成了妨碍,因此,抵押人将已经出租的财产设定抵押时,应对抵押权人负告知的义务。如未告知抵押权人而给抵押权人造成损害,抵押人应负赔偿责任。
3.因被抵押的房屋发生毁损灭失而引起纠纷的处理
我国《担保法》第51条规定:“抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分,仍作为债权的担保。”
抵押房屋发生灭失、毁坏后,对抵押人的法律效力涉及抵押权的保全效力。所谓抵押权的保全效力是指抵押权所具有的使抵押权人有权采取必要措施保全抵押财产价值的法律效力。抵押房屋发生毁损灭失,可能会出现以下三种情况:(1)当抵押人的行为足以使抵押房屋价值减少时,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。如抵押人不停止其行为,抵押权人有权诉诸法律,请求法院责令其停止;(2)当抵押人的行为已使抵押房屋价值减少时,抵押人有义务提供与减少价值额相当的担保;(3)抵押房屋的毁损系第三人而为时,抵押人有义务向第三人请求赔偿,并提供与其所得赔偿金相当的担保,否则抵押人有义务向抵押权人以自己所得赔偿,提前清偿债权。
抵押权人的保全效力只及于抵押人或第三人的过错即故意或者过失行为,如果抵押房屋的毁损灭失由于不可抗力如自然灾害、战争等因素引起,则抵押人不负责对房屋毁损造成的价值减少提供新的担保。
如果被抵押的房屋由于自然灾害等而灭失的,其价值转化为其他形态时,如保险赔偿金等,房地产抵押权的效力仍可及于其代位物上,房地产抵押权人可以对上述保险金行使优先受偿权。
如果被抵押的房地产灭失,没有保险金、赔偿金等代替物,也没有任何剩余物,房地产抵押权归于消灭。抵押房地产部分灭失时,基于房地产抵押权的不可分性,房地产抵押权存在于剩余物上,仍不消灭。
4.因房地产抵押登记而引起纠纷的处理
在我们生活中,登记公示的房地产抵押权状况与真实的权利状况常有不符,主要表现在两个方面:一是主债权本身无效或因清偿而消灭,而抵押权登记尚未注销;二是房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销,从而导致登记内容与真实权属状况不相一致。因房地产抵押登记而引起的纠纷大致表现在上述两种情况中,在第一种情形下,当事人应根据有关规定,及时办理注销登记。但在此之前,抵押登记仍具有形式上的效力。在第二种情形下,登记机关应办理更正登记,利害关系人也可以申请更正登记。但更正的登记不具有溯及力,也就是说,在更正错误的登记之前,善意第三人因信赖错误的登记而取得的权利,仍应受法律的保护。因此而遭受损害的房地产权利人,只能要求造成抵押登记错误、遗漏或误被注销的过错方承担赔偿责任。
5.因抵押房地产被扣押而引起纠纷的处理
债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押房地产被人民法院扣押,债权人不服而引起的纠纷。我国《担保法》第47条规定:“债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之El起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知房地产纠纷应当清偿法定孳息的义务人的,抵押权的效力不及于该孳息。”
6.因抵押房屋被拆除引起纠纷的处理
如果已设定抵押权的房屋列入了拆迁范围,抵押人应及时通知抵押权人。抵押权人接到抵押人的书面通知后,可以要求抵押人提供其他房地产重新设定抵押,或者提供其他方面的担保。如果被拆迁人获得拆迂安置房的,抵押权人可以与抵押人协商将安置房作为抵押房屋,重新设定抵押。没有安置房的,可以要求抵押人提供其他方面的担保。抵押权人也可以要求抵押人提前清偿债务。抵押房屋被拆除后,抵押权人可以要求抵押人提前清偿债务,办理抵押房屋的注销手续,解除抵押合同。
仅供参考

房产抵押纠纷如何处理：
房产抵押之后再出售的效力如何，房地产抵押纠纷如何处理？主要的问题有两个：一是房屋先出售后抵押，购房者与抵押权人受偿顺位问题，二是房屋先设定抵押后又出售，购房者与抵押权人的受偿顺位问题。下面详细介绍：
（一）房屋先出售后抵押，购房者与抵押权人利益冲突如何处理？在商品房买卖合同有效成立后，出卖人在标的房屋上设置了抵押权，购房购房者起诉请求取得房屋产权的，可分别以下情况处理：
1、如果商品房买卖合同未登记，经登记的抵押权具有物权效力，可以对抗购房购房者的权利，也就是房屋的抵押权要大于购房者的权利。但如果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售，而后为实现债权设定抵押权的，恶意损害第三人的行为不受法律保护。
2、如果商品房买卖合同已经登记后，出卖人就该房屋向他人设定抵押权的，抵押权不能对抗购房者的请求权。
（二）房屋先设定抵押后又出售，购房者与抵押权人利益冲突如何处理？房屋设定抵押权并经登记后，出卖人将该房屋又予以出售，涉及抵押权与购房者权益冲突的有以下两种情形：
1、如果出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况，根据《担保法》的规定，抵押权人可主张房屋转让行为无效。
2、如果出卖人已通知抵押权人的，对该物的处分已获得抵押权人的同意，抵押权人可提前实现其债权；如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况，购房人仍然买受的，属于买收人自愿承担风险，法律上也不保护这种情形。

房地产抵押登记而引起纠纷的处理；在我们生活中,登记公示的房地产抵押权状况与真实的权利状况常有不符,主要表现在两个方面:
一是主债权本身无效或因清偿而消灭,而抵押权登记尚未注销;
二是房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销,从而导致登记内容与真实权属状况不相一致。因房地产抵押登记而引起的纠纷大致表现在上述两种情况中,在第一种情形下,当事人应根据有关规定,及时办理注销登记。但在此之前,抵押登记仍具有形式上的效力。在第二种情形下,登记机关应办理更正登记,利害关系人也可以申请更正登记。但更正的登记不具有溯及力,也就是说,在更正错误的登记之前,善意第三人因信赖错误的登记而取得的权利,仍应受法律的保护。因此而遭受损害的房地产权利人,只能要求造成抵押登记错误、遗漏或误被注销的过错方承担赔偿责任。  因抵押房地产被扣押而引起纠纷的处理；
债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押房地产被人民法院扣押,债权人不服而引起的纠纷。我国《担保法》第47条规定:“债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之El起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知房地产纠纷应当清偿法定孳息的义务人的,抵押权的效力不及于该孳息。”
.因抵押房屋被拆除引起纠纷的处理；如果已设定抵押权的房屋列入了拆迁范围,抵押人应及时通知抵押权人。抵押权人接到抵押人的书面通知后,可以要求抵押人提供其他房地产重新设定抵押,或者提供其他方面的担保。如果被拆迁人获得拆迂安置房的,抵押权人可以与抵押人协商将安置房作为抵押房屋,重新设定抵押。没有安置房的,可以要求抵押人提供其他方面的担保。抵押权人也可以要求抵押人提前清偿债务。抵押房屋被拆除后,抵押权人可以要求抵押人提前清偿债务,办理抵押房屋的注销手续,解除抵押合同。