物业服务项目有哪些?

物业服务项目具体地可分为三大类别：    (一)公共服务。它是为全体用户提供经常性服务，是所有用户都可以享受到的。    (1)卫生服务，包括每天清扫公共楼梯、道路、绿化池，上门为单位和用户收集清运垃圾、清洗每天的垃圾桶。      (2)定期清洗消毒楼宇公共食用蓄水池，保持池内的自来水卫生；在每次清洗水池的同时，清洗楼梯走廊。      (3)每月派员挨家挨户上门登记计算，交缴水电费；对所管理的楼宇公共水电设施的维护保养、楼梯过道的公共照明维护，随时更换坏了的灯泡。      (4)维护小区环境，设卫生监督员每天流动检查，制止各种有损市容、市貌的乱搭乱建、乱倒、乱放、乱涂等违章行为，保障全体用户的利益不受侵害。    (5)小区内的治安服务，设立治安岗亭和流动巡逻队伍。      (二)专项服务。它是为某些用户群众提供的服务，有：    (1)为高层用户24小时开启、维修电梯；    (2)定期翻新、粉刷楼宇；      (3)检修各种公用设施，如高层供水水泵、消防设备、配电房等动力设备；专项服务的收费，按各用户的建筑面积合理负担。    (三)特约服务。它是为满足用户特别需要而提供的个别服务，主要有：    (1)代保管自行车、摩托车、汽车；    (2)代管房屋；    (3)预约定期上门清扫室内卫生；    (4)收洗衣物、被褥、缝制衣服；    (5)代购商品、代送煤气等；    (6)代搬家业务；    (7)代接送小孩上学、入托；    (8)土木工程维修、装饰；    (9)园林绿化的设计、种植保养和出租时花盆栽；    (10)维护室内水电设备、家用电器；    (11)用户委托的其他服务项目。

三级物业服务项目有以下要求:
1.小区内绿地覆盖率达到20%以上,园林绿化生长较好
2.公共配套设施完好,水,电.消防设施齐全有效
3.有公共社区活动场所,基本适应公共活动
4.物业管理单位持有三级证书或以上资质证书
5.保安人员24小时值班,保持小区安全
6.环境清洁卫生,公共场地保持清洁,下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。

物业服务项目：
1物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；
2物业管理区域清洁卫生；
3物业管理区域绿化养护；
4物业管理区域秩序维护。

物业公司，收取房主们一定的费用，然后为大家服务的管理公司。物业公司包括的范围有：
一、房屋的维修。以对房屋及设备的维护管理来保证房屋及设备在正常状态下使用，并通过科学、正确的使用，延长使用年限，减少自然淘汰，充分发挥房屋及设备的效用，做到维护产权人、使用人的合法权益。
二、绿化管理。制定规则，为大家提供温馨、美好的环境。
三、卫生管理。满足大家居住需求，提供健康的生活环境。
四、治安管理。包括对房屋建筑及其设备设施的安全管理、产权人和使用人的人身安全、财产安全管理，制定并落实防盗等安全措施。
五、车辆管理。对于小区内停放不当，扰乱居民生活的车辆进行管理。
六、公用市政设施管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理，包括代收代交有关费用。
七、违章建筑的管理。配合违章办，对违章建筑进行举报监督管理。
八、多种生活服务。如街道清扫，楼道清理，垃圾清运等基本服务。也包括照顾家人，送小孩上学等付费项目。

卫生服务
为高层用户24小时开启、维修电梯；    (2)定期翻新、粉刷楼宇
检修各种公用设施，如高层供水水泵、消防设备、配电房等动力设备；专项服务的收费，按各用户的建筑面积合理负担
代保管自行车、摩托车、汽车

（1）物业管理招投标
在前期物业管理阶段，通行的做法是物业服务企业通过参与开发建设单位组织招投标的方式进入项目管理服务。物业管理招标分为公开招标和邀请招标方式。
由于新建商品房项目的招投标是在项目取得《销售许可证》之前完成，使得物业服务企业不仅可以通过前期介入，即在开发阶段依据物业服务的经验为开发建设单位提供合理化建议，而且好品牌的专业化物业服务也越来越受到业主的青睐和重视，对提升开发建设单位自身品牌，促进商品房的销售都产生了积极作用。这是开发建设单位重视选聘物业服务企业的重要原因。
（2）协议选聘
根据国务院《物业管理条例》的规定，当投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。如2006年修订的《南京市物业管理办法》规定，投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于3万㎡，或者别墅总建筑面积低于1万㎡的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。又如2008年天津市新修订的《天津市物业管理条例》中明确规定，“住宅物业建筑面积3万㎡以下、非住宅物业建筑面积1万㎡以下的，经物业所在地的区、县物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”
这种协议选聘物业服务企业的方式适用于那些规模相对较小、客户群体比较单一、业主意见相对容易统一的项目，实施过程简单明了，并节约相关资源，多为符合条件的项目所采用。
2.二次进入市场的方式——物业管理
这里所称的“二次进入”是指业主大会成立后，管理项目从前期物业管理阶段过度到物业管理阶段，业主委员会根据业主大会的决定，选聘新的物业服务企业代替原物业服务企业对项目进行物业管理服务的活动，又称“二手物业项目”的接管。
目前，由于一些物业服务企业与开发建设不能形成真正意义上的平等合同主体关系，加上部分房地产开发建设单位派生出的物业服务企业在开发商的保护下不注重服务品质的提高，与业主的冲突逐步凸显。矛盾较深的，可能会导致业主大会重新选聘新的物业服务企业。业主大会选聘物业服务企业的方式与前期物业管理选聘物业服务企业有所不同，一般采用邀请招标或协议选聘的方式进行。但相对理性的业主大会不乏采取公开招标的方式选择如意管家。最早出现旧住宅区用招投标方式更换物业服务企业的是1996年深圳鹿丹村住宅小区，万科物业服务公司在激烈的招投标中胜出，替代了原开发商下属的企业进入管理，对打破开发商下属企业管理项目的终身制开了好头。2008年9月28日，某城市“福盛花园”住宅小区业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业，经过物业管理招投标服务中心开标、决标和评委的评判、打分，最终该住宅小区业主大会以综合评定最高分的企业为中标单位。
3.非市场化的进入方式
作为社会保障的一个重要方面，近年来政府对于经济适用房和廉租房的开发建设力度逐年加大，以天津为例，截止2009年7月，建成（含在建）的政府保障性住房项目达到125个，建筑面积约1400万㎡。但是因为建筑密度、居住人群缴费意识等种种因素，一些市场化程度较高的物业服务企业担心后期管理服务难度大，影响企业的品牌建设，往往不愿意接管。在这种情况下，一些诚信度较高的大型国有物业服务企业在政府有关部门的引导下，对这些项目进行了物业管理服务，这对于缓和社会矛盾大有裨益。但是随着政府保障性住房面积的逐步增多，对从事政府保障性住房管理的物业服务企业如何在获得适当的财政补贴或减免物业管理税费等措施的前提下实现良性经营和可持续发展应当引起政府的高度重视。
与此同时，面对一些诚信缺失的物业服务企业擅自退出项目管理服务的情况，当业主大会无法组织选聘新的物业服务企业时，紧急情况下为了公共利益和社会稳定的需要，一些政府部门会指派物业服务企业临时进入项目实施管理服务。一方面这些物业服务企业会继续小区的一些常规服务，保证业主正常的生活秩序；另一方面也可以配合有关部门组织召开业主大会，成立业主委员会，为重新选聘新的物业服务企业打下基础。如石家庄市在《关于加强我市住宅物业管理工作的意见》中规定，因物业服务企业退出，造成住宅区无人管理的，经联席会议决定，街道办事处可以暂时指定一家物业服务企业提供基本服务保障，也可以委托专业公司负责相关日常维护工作，所发生的费用由联席会议确定的部门向业主收取。
（三）物业管理项目进入存在的问题及成因分析
物业管理行业经过20多年的快速发展，面临越来越大的优胜劣汰的市场压力，一些物业服务企业出于自身利益的需要，背离了市场公开、公平、公正的竞争原则，采用不规范手段进入项目管理服务。具体表现：
1.首次进入项目存在的问题：
（1）与其他物业服务企业通谋，以“陪标”或“串标”等方式进入项目管理。
所谓投标人之间通谋就是投标人之间秘密接触，并就投标价格达成协议，采用哄抬投标报价、故意压低投标报价或者商定轮流中标等方式，以达到排挤其他投标人的目的，从而损害招标人或其他投标人的合法权益。这种现象通常发生在一些非住宅项目的竞标中，他们之间通过串通投标报价来瓜分市场，以期获得高额利润。
（2）与开发建设单位通谋，以“拆标”的方式进入项目管理服务。
我国对于物业服务企业采取的是资质等级管理的方式，建设部下发的《物业服务企业资质管理办法》对企业资质的评定很大成分依据企业在管面积和种类，而且由企业资质的高低来确定其可以承接的管理项目规模。一些开发建设单位为了能让自己派生的低资质的物业服务企业中标，往往将一些大型项目人为拆分成几个小项目，或者将一个管理面积较大需要采取招投标方式选择物业服务企业的项目，拆分成数个符合协议选聘条件的项目，然后让派生或指定的物业服务企业进入项目实施管理。一旦选定的物业服务企业不具有相应的资质或其服务水平远远落后于收费标准，势必造成业主的不满意，最终形成恶性循环。此方式极大地损害了众多物业服务企业的利益，使其无法通过正常的进入手段开展经营活动，行业危害性较大。
（3）  通过“转包”或“恶意分包”的方式从其他物业服务企业获得项目管理权；
当试图投标的物业服务企业不具备国家要求或招标文件要求的资质，又没有办法与开发建设单位达成“通谋”时，会借用资质等级高的物业服务企业的名义参与投标，资质等级高的企业中标后，在收取一定的管理费后将项目的全部业务“转包”。个别资质等级高的物业服务企业在中标后，为规避风险，赚取利润，按照专业的不同，将工程、保洁、绿化、电梯、消防、秩序维护、综合管理等拆分或打包后，分包给其他资质等级低的物业服务企业（而不是其他专业公司），从而使那些管理水平较弱的物业服务企业进入项目管理，损害了开发建设单位以及业主的利益，同时也给行业声誉造成恶劣影响。
（4）  通过“低于成本价”或者增加“空头承诺”的方式欺骗招标人而进入项目管理服务。
以天津市为例，截至2009年10月，全市共有一级资质企业14家，二级资质企业57家，三级资质企业669家，三级资质暂定（暂缓核定）企业305家，管理项目总建筑面积约1.94亿㎡，企业平均管理面积18.54万㎡，而三级资质（暂定、暂缓核定）企业平均管理面积不足3.5万㎡。这种管理规模小、资质等级低的“项目公司”在全国物业管理行业中普遍存在，部分三级和三级暂定企业由于管理规模小、管理成本高加之服务水平低，面临着被市场淘汰的危机。于是，少数企业不惜以极低的服务价格或极高的追加投资牟取中标，这些低价中标实际上暗含着饮鸩止渴的风险。
据上海的媒体报道，2005年3月，某物业服务企业在一个小区贴出告示，称若其取得小区管理权，将实行对所有居民免收秩序维护、保洁费，四年内放弃25%的车位管理养护费，将收取的机动车停放费全部作为房屋维修资金等“优惠”  措施。该物业服务企业终于赢得了小区业主委员会的好感，成功签订了物业管理委托合同。然而其管理服务工作并不像当初承诺的那样，最终由业主委员会将该物业服务企业告上法庭，2008年，上海市闵行区人民法院法院判决双方解除合同。
（5）开发建设单位越俎代庖，违规选择物业服务企业进入项目管理服务。
开发建设单位与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同到期，房屋已经全部售出并交付使用，但小区又未成立业主大会、业主委员会的情况下，有些开发建设单位为了维护开发建设单位自身利益，如兑现对业主承诺的免交物业管理费或超低价收费和一些不切实际的承诺、不按规定交纳自留或尚未售出的空置房屋物业服务费，掩盖开发建设遗留问题（如：擅自更改规划、搭建违章建筑、不按标准建设配套设施等）等等，违规招标或直接与物业服务企业签订物业服务合同。由此进入项目管理的服务企业必会受制于开发建设单位，有的不能也不敢站在为业主排扰解难的公正立场，同时也会影响企业正常收入，影响质价相符收费机制的形成。