问问各位大神房地产如何赚钱?

一、通过关系，也通过团队策划，寻找一个项目，比如说房地产项目，通过竞标取得土地所有权。
    二、假设老板只有1亿元，但本项目连土地加上建造成本估算需要10亿元。老板通过抵押该项目从银行贷款5亿元。
    三、开始建造------结构封顶，此时总费用用去6亿元，法律规定，结构封顶就可以预售房子，这时，售楼中心开始忙活，预售出的楼房收入10亿元。
    四、用这10亿元里面3亿元完成剩下的未完工程，工程竣工验收。
    五、继续买房，买完了，又收入8亿元。这样总收入18亿元，用去10亿元，利润8亿元。就是这样挣钱的。

房地产如何赚钱，则可投资房地产。
1、做好对自身资金实力和房地产市场的分析评估。  房地产投资需要大量的资金,如果自身没有足够的资金,或者没有一定的筹资能力,就不能投资房地产。  要当时的地产市场进行市场分析,避免盲目的投资。不论是什么行业,价格都是由供求关系影响的,因此投资房地产还是要着眼于市场的供求关系,观察市场需求和价格走势,找准投资时机。  
2、选择好房地产投资的品种。  目前,可以供个人进行投资的房地产品种主要有商铺、写字楼、住宅等。  一般情况下,地区经济快速增长时,投资商业地产会有比较好的回报。而投资住宅地产会比较安全,升值稳定。  
3、投资房地产要考虑全面。  综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。  
4、考虑好如何进行投资操作。  投资方房地产最常见的一种方式就是向开发商购买住房,进行装饰后出售或者出租,以获得利益。如何将房产出租出去,寻求合适的租户,按时收取房租,就成为投资者关心的问题
希望我的回答可以帮助到你

1.假如有占地面积为10000平方米的地A，打算在这块地上起90000平方米的建筑面积B。
    2.我是房地产发展商，我拿地A，拿地价C是2500元/平方米；建楼的基本成本D（毛坯房）是1800元/平方米；各项税金，利息等E是1500元/平方米；预计的利润F是2700元/平方米，其他隐蔽费用由CDEF中消化，那么房屋起好后，我的卖价至少应为G（=C+D+E+F=2500+1800+1500+2700=8500元/平方米）。
    3.OK，我的全部房子都销售一空了，我的销售额H是多少？H=B*G=90000*8500=765000000（7.65亿）
    4.那么，我的利润I呢？I=B*F=90000*2700=243000000（2.43亿）
    5.销售额-利润，就是投资成本J（我们可以这么计算），也就是说，J=H-I=7.65亿-2.43亿=5.22亿
    6.这需要的5.22亿怎么来？OK，我在打算要这块地A时，我的资金是很少的，那我通过关系，官商关系，利益关系等，通过不对等的担保，从银行这边获得贷款，达到一定的百分比后，我凑齐了拿地所需费用2.5亿中的20%，或者30%，或者60%，我们算是1.5亿吧，而贷款的利息，税金我们已计算在E中了。拿地成功后，房地产商直接将这块地A又向银行抵押，要求贷款，按照相关规定，基本是房屋封顶后银行才接受贷款，因此，在封顶的过程中，房地产商的资金链是比较紧张的，只要熬过这段时间，到封顶后，那么，这90000平方米建筑面积B可以贷款的数额大概为4.5-5.5亿，我们就算它5亿吧。（但是，在早5，7年前，这方面的规定还有很多空子穿，不一定要封顶后才能贷款，封顶前可能这楼已经给抵押出去了）。
    7.很明显，房地产商把楼房抵押贷款之后，我拿到了5亿，再来支付给之前向银行借的拿地的贷款比如说1.5亿，支付给施工单位钱，给材料商的钱，支付一些大额的税金、利息等。反正这5亿是从银行借的，风险在于银行，房地产商基本上只需要承担一定的利息而已。事实上，把拿地的贷款还清之后，房地产商的日子就好过很多了。为什么？少了一大笔利息要继续支出。
    8.但是这5亿还是要继续缴纳费用的，这笔利息虽然算在E里，但是能尽量在最短的时间内交纳，那么我要付出的利息也就更少，而且，说不定施工单位、材料商也在拼命地向房地产商追钱；这时，房地产商最常用的一招，就是开始对外销售，或者外部/内部认购，我们之前已假设房子卖得很好，很快房子全部被认购，房地产商和客户的合同可以这样要求：先缴纳3万块定金，1个月内交清10%的购房款，在3个月内缴清95%的购房款等。
    9.买的人越来越多，很快，房地产商就有了大把资金，这样，可以应付这5亿-1.5亿=3.5亿的负担了，毕竟施工单位，材料商在房地产商面前都不是强势的主，都很容易处理。这样，5亿的负担，在3个月或半年，1年以内，就处理掉了，还大赚一笔。
    10.这样，房地产商基本上没花自己什么钱，光靠从银行贷款得来的钱，把风险转嫁给了银行，就自己大赚了2.43亿元。神奇吧？！（如果真的有自己经营不下了，那大不了就把这烂尾楼抵押回给银行，反正钱本来也不是自己的。）
    11.有时候，利用与政府官员的关系，房地产商的拿地价C可以是0元/平方米，但是，房地产商不会因为这样，而把8500元/平方米的房子降低到6500元/平方米，所以这2500元/平方米*10000平方米=2.5亿的原来拿地成本，变成了自己的利润了，那么房地产商的利润又变为2.43+2.5=4.93亿。
    12.很多时候，房地产商在与规划院协商时，对容积率进行修改，这样，原本在10000平方米的地上建90000平方米的建筑面积的，通过修改容积率，可以建98000平方米的建筑面积，增加的8000平方米，自然也很好销售，这其中房地产商又大赚了一笔。
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