山东拆迁补偿标准有人了解吗?

农村房屋拆迁补偿安置操作实务
　　被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。
　　补偿安置的时间界点：
　　1，征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定；
　　2，拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
　　3，违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。
　　4，同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。
　　房屋的补偿安置方式
　　1，被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
　　（1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
　　（2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
　　（3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。
　　2，被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
　　（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
　　（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
　　（3）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
　　（4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
　　3，拆迁房屋其他补偿项目：
　　律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
　　拆迁非居住房屋的补偿
　　1，拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。
　　2，被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。
　　3，其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：
　　（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
　　（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
　　（3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
　　4，其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。
　　农村房屋评估的律师操作指引
　　1，当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。
　　2，房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。
　　3，估价时点为土地征收公告之日。
　　4，居住房屋只评估单价，非居住房屋评估总价。
　　5，评估报告：估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。
　　对附属物、在建工程、临时建筑的评估律师操作指引
　　1，附着物评估：按照省、市级政府发布的地上附着物补偿标准和当地实际情况进行。
　　2，在建工程评估：一般应采用成本法进行评估。在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
　　3，临时建筑评估：未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。
　　应进行必要的协助评估
　　凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

一、房屋拆迁安置和土地补偿原则  1、根据国家和省有关房屋拆迁安置和土地补偿法规政策，对村（居）民住房实行货币补偿和产权调换两种补偿方式，由被拆迁人自由选择；对机关、事业单位和企业的非住宅房屋，采取地上建筑物和土地分别计价补偿的办法实行货币补偿；对村居委的办公用房、养老院、基础教育阶段学校等公益性用房，按照住宅房屋的补偿标准进行货币补偿。  二、国有土地房屋拆迁补偿与安置  2、住宅房屋的拆迁补偿与安置  拆迁房屋的补偿价格和用于产权调换房屋的价格，由具有房地产评估资质的评估机构进行评估。  （1）实行货币补偿的，按照房屋所有权证载明的建筑面积，按评估价格进行补偿。  （2）实行产权调换的，按照分别评估确定的被拆除房屋补偿价格和所调换房屋的价格，与被拆迁人结清产权调换的差价。  3、营业用房的拆迁补偿  被拆迁房屋的所有人具备下列条件的，其房屋按照营业用房进行评估（含地价），并给予货币补偿。  （1）取得营业执照、税务登记证并有正常纳税记录；  （2）房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点、时间相一致；  （3）持有的房屋所有权证用途栏内标明“营业”字样。  不同时具备以上3个条件的，不能认定为营业用房，按照住宅房屋的标准进行货币补偿或者产权调换。具备以上2个条件且持续经营1年以上（租赁经营的缴纳租赁税1年以上）的，可以在住宅房屋评估价格的基础上增加20%的补偿价款。  4、地上附属物的补偿标准见附表一。  三、拆迁范围内国有土地的补偿  5、国有出让土地的补偿，原则上按剩余年限的评估价补偿。  6、国有划拨土地在片区范围内的，按照有关政策予以补偿。其他国有划拨土地补偿标准，另有规定的，按照有关规定执行。  7、国有土地上的民房、私宅，实行产权调换或实行货币补偿的，土地不再另行补偿。  四、集体土地房屋的拆迁补偿与安置  8、村（居）民住宅补偿标准  村（居）民住宅的合法建筑平均按800元/㎡计价补偿。不同结构的各类房屋的补偿标准分别为：楼房和新式平房850元/㎡，砖瓦房800元㎡，砖坯草房750元/㎡。  村（居）民住宅拆迁还建安置的所有费用（含3%不可预见费，不可预见费以地上建筑物、构筑物和附属物补偿总额为基数核算）以村庄为单位，包干给有关乡镇、街道或村居委，由主管部门审查核定后，实行费用包干。  9、村居集体所有的办公、养老院、基础教育等公益性事业的房屋，其合法建筑按村民住宅的补偿标准给予货币补偿。  10、鼓励规划还建高层和小高层住宅，还建用地按多层计算土地，节约土地收益归村居所有。  11、被拆迁人无房屋所有权证但又不能认定为违章建筑的房屋，由规划、房产、国土、财政等有关部门对合法面积予以认定。  五、拆迁范围内集体土地的补偿  12、拆迁收储范围内的土地实行货币补偿，不予土地置换。  13、集体土地在片区范围内的，按照有关政策予以补偿。其他集体土地补偿标准，另有规定的，按照有关规定执行。  六、拆迁范围内代管国有土地的补偿、  14、村居代管之前取得集体建设用地使用权的，参照国有划拨土地补偿。村居代管之前未取得集体建设用地使用权的，参照集体土地补偿。  七、机关和企事业单位房屋的拆迁补偿  15、机关和企事业单位一般厂房、经营用房和办公用房的补偿标准按重置价结合房屋成新率进行评估确定，按照评估价格给予货币补偿。重置价可参照附表二。  16、对结构特殊、结构复杂的建筑物和生产设备，委托评估机构进行评估，按照评估价格给予货币补偿。  八、拆迁的奖惩和其它规定  17、搬迁补助  住宅用房每户一次性给予600元搬迁补助。  机关、事业单位的非住宅用房，按合法建筑面积每平方米6元给予搬迁补助。  企业的生产、仓库、营业用房搬迁补助（包括设备、用具的拆除、运输、重新安装以及其它费用），根据合法建筑面积和搬迁量综合评估认定。  18、临时安置补偿费标准  根据拆迁项目所在区域同期普通住宅租金的平均水平，按户计算；选择货币补偿的过渡期为3个月，选择产权调换的，按实际过渡期计算；过渡期限多层住宅为12个月、小高层为18个月、高层为24个月。因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起增加50%的临时安置费。  19、停产停业补助  整体拆迁的单位，对在册职工一次性发给3个月的停产停业补助费，补助标准按上一年度市区企业平均月工资标准计算。补助人数按照营业执照核定的人数和缴纳职工养老保险费的人数确定。职工养老保险已缴纳1年以上（含1年）的，按正常标准发放；已缴纳半年以上（含半年）1年以下的按标准的50%发放；缴纳不足半年和未缴纳养老保险的不发放停业补助。事实已停业、停产的，不发放从业人员停业补助。

山东拆迁补偿标准
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费