门面公摊越小越好吗?

在商品房历经调控之苦时，商铺已经逐渐成为新的投资热点。投资者选择商铺作为其资金保值增值的重要途径，除了关心商铺的位置、规模、价格、所处商圈、收益等问题外，其对商铺的公摊率尤其在意。在很多投资者眼中，商铺的公摊率太高，直接损害了其自身的利益，甚至认为是发展商在进行欺诈，无形中侵占了自己的利益。然而，笔者在采访中了解到，商铺公摊面积并非越小越好，一定程度上的高公摊反而对投资者有利。
　　商铺公摊率到底多少才合理？
　　所谓公摊率，即公共面积占总建筑面积的比率。大家都知道居住类物业公摊系数越小越好，公摊小使用面积就大，业主就能获得更多使用的面积，反之则亦然。而商铺却不一样，那么如何正确看待商铺的公摊系数，是高好还是低好呢？
　　投资者在选择商铺时还带有投资居住类物业的惯有思维模式，认为公摊系数大不合算，这实际上是认识上的一个误区。
　　很多大的商场因为配备了高标准的一类消防系统、宽敞的人行通道以及大面积的休闲场所等，虽然公摊系数会比原先稍高，但因为有了这些商业的必需配套，它就能够带来源源不断的客流，从而使商场能够始终保持最好的经营效益。所以公摊系数大，除了是消防的原因，另一方面最重要的是因为公摊系数的高低从某种角度上说意味着购物环境的好坏，会对商场的经营产生不同的效果。
　　在我国，国家规定商场内商铺的公摊不超过60%，由此可见，商场公摊在50%左右是一个合理水平。公摊率的合理与否，不仅仅关系到投资者的投资成本问题，更是直接关系到商场对人流的承载力，会直接作用在投资者投资收益之上。
　　商铺公摊率和客流有直接影响
　　商铺的公摊率对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。因此越是高档的商场，为消费者考虑得越多，其公共空间就会越多。
　　以一些大型商场的室内商铺为例，商场的经营面积是固定的，只有具备一定的公摊系数，才能保证商场的整体运营环境如人行通道、休闲区等足够宽敞明亮，经营条件、安全消防设施等公共设施的完善也将进一步留住顾客。某商场的负责人表示：“如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，合算了，但广大商家赖以生存的客户却不会因此多起来。逛街的人，可能因为过于拥挤而不愿停留，或者只是过过场，引不起他们的购买欲，这样，即使商铺使用面积再大也无济于事。”
　　“没有合理的价值尺度，盲目追求小公摊商铺，投资者就有可能挑选到‘垃圾股’，从而影响自己的投资收益。”业内人士分析。很多大型商业机构的经营者对此都深有感触，投资商铺最终应考虑的是商场未来的商业气氛、经营效益，不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素。
　　商铺投资关键还要看“人气”
　　在当今休闲时尚风的引领下，现在，人们到商场购物对环境的关注度越来越高。据了解，在欧美国家乃至国内大城市的一些商场，比如上海的新世界百货、厦门的世贸大厦等，其室内商铺的公摊面积一般都在50%以上。公摊面积大，反映出来的直接效果就是购物环境宽敞，公共服务配套齐全，而这种良好的配套条件也为这些商场带来了旺盛的人气，从而让商铺的投资效益最大化。
　　业内专家表示，从经济角度来看，商铺的投资收益与整个商场运营的效果，也就是“人气”有很大关系。假设投资者购买的商铺面积为10平方米，以50%的公摊比例来计算，投资者实际得到的使用面积只有5平方米，表面上来看投资者很吃亏。但如果商场经营得好，人气足，经营效益的提升会令租金水涨船高，商铺一定程度上的高公摊并不会影响投资者的收益。反之，拥有了较高的得房率，但由于公共面积较小，服务设施匮乏，就会影响商场人气，人气上不来，商场的租金价格自然也上不去，对投资者来说实际是一种损失。
　　据了解，当前，我国相关法律只对住宅的公摊面积做了相应规定，而对于商业地产的公摊目前还未做上限。由于商铺在对外转让时是以建筑面积为计算基数的，所以投资者如果要将商铺出售并不会因为公摊让自身利益受损。

那是的啊，公摊小了花的钱就少了，自己的房子就打了。

一个楼盘的公摊率是否合理需要多方面考量。一些楼盘，为了提升楼盘的居住品质，设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等，但相应的分摊面积加大，户型使用率降低。另一些楼盘为了缩减公摊系数，不正常缩减公用面积，就意味着楼盘相应附加功能的减少、居住档次的降低。所以，如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低，是不全面的。所以，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。

所谓公摊率，即公共面积占总建筑面积的比率。大家都知道居住类物业公摊系数越小越好，公摊小使用面积就大，业主就能获得更多使用的面积，反之则亦然。商铺公摊面积并非越小越好，一定程度上的高公摊反而对投资者有利。
在我国，国家规定商场内商铺的公摊不超过60%，由此可见，商场公摊在50%左右是一个合理水平。公摊率的合理与否，不仅仅关系到投资者的投资成本问题，更是直接关系到商场对人流的承载力，会直接作用在投资者投资收益之上。

是的。公摊面积越小，房内的实用率就越高。21%公摊的话房内的实用面积就有79%。