合作建房税务怎么处理?

根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）文件的规定，合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号）文件规定，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用于国税发[1995]156号文的有关规定。也就是说，如果房地产项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人自始为同一方，即取得之土地使用权的一方，在该土地上开发房地产的所有权人亦为这一方，而没有将该土地上的部分房地产的所有权办理在使用另一方的名下，则即使一方提供了土地使用权，而另一方则提供了资金，并且以一方的名义进行开发，则不构成合作建房。贵公司的情况设计院一方为土地使用权一方，房地产的所有权也为设计院一方，贵公司仅是出资金，不属于合作建房。不应视同销售。但贵公司应取得设计院开具的房产出租的服务业发票方可作为租金摊销的依据。

第三十六条  企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
　　1.  企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

一、营业税
　　目前合作建房所涉及的营业税问题相对比较明晰，其具体规定主要见于国家税务总局发布的《营业税问题解答(之一)  》(国税函[1995]156号)。按该文规定，合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金的合作建房，合作建房的方式一般有两种，我们结合案例分别分析如下。
　　第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
　　1、如果案例中方案一协议由A公司负责开发后分房，则A、B公司实质上是以土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，D公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；A公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对B公司应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税，对A公司应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。而如果按方案二以C公司为主体开发后分房自用，A公司只是提供资金的话，其未发生营业税应税行为，如果其另外提供了设备、劳务或者材料物资等，属于视同销售行为，另行按相关规定确定是否征收营业税或其他税，而B、C公司的情况符合文件规定的这种情形，应该分别按转让土地使用权和转让房屋建筑物计征营业税，三公司分房后再转让，属于独立的经济行为，应该单独计征营业税。
　　2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其“服务业——租赁业”征营业税，乙方发生了销售不动产的行为。对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。案例中的方案均不涉及此种情形，如果将方案修改成租赁，涉及文件规定中情形的，可比照规定确定是否征收营业税。
　　第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
　　1、如将方案一进一步细化为A、B公司协议成立合营企业，A公司以资金、材料物资或以设备出资，B公司以土地使用权出资，合营企业以B公司投入的土地开发房地产，房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，即合营双方分享合营企业利润而不是分配房产，则按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对B公司向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征营业税，对双方分得的利润不征营业税。这种情况下如果A公司以材料物资投资，则可能属于税法规定的视同销售行为。
　　2、如果修订方案一的约定条件，房屋建成后B公司不是按照合营公司的经营成果分享合营利润，而是采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于B公司将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对B公司取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税，对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
　　3、如果按方案约定，房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也末构成营业税所称的“以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税”的行为。因此，首先对B公司向合营企业转让土地的行为，按“转让无形资产”征税。其营业额按营业税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给A、B公司后，如果各自销售，则要按“销售不动产”征税。最后，如果合营企业同时分配房屋给除提供土地一方外的合作他方，是否征收营业税，要看合营企业的性质：如果其属于独立法人，则属于营业税应税行为，如方案一中组建非法人合营企业，且合作建房行为是以A公司为主，实质上就是A公司购买土地后进行自建的行为(无论名义上如何)，则该环节对其分得房屋的行为不征营业税，如果案例中方案二以C公司为核心组成非法人合营企业，则分配给A、B公司房屋的行为均视为实质的销售，应征营业税。
　　有一个问题需要注意：怎样才算符合规定的“合作建房”呢?按照《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》(国税函[2005]1003号)精神，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用于国税函[1995]156号文的有关规定。因为这种情况下，土地使用权没有转移，其实质是甲方筹资建房，乙方以货币资金购买房地产。所以这里的关键是要看土地使用权有没有实际转移。对应到案例中，无论是方案一还是方案二，如果是以B公司(提供土地一方)名义开发房地产，都属于这种情况。对于方案一，(1)按照双方的约定，如果B公司是以借款名义，到期偿还货币资金，则A公司未发生转让不动产的营业税应税行为；(2)如果债务到期，B公司无力清偿，以房产抵偿债务的，按照有关债务重组的纳税规定处理；(3)如果协议约定A公司可以分得若干数量房屋的，属于以货币资金购买房屋，公司发生了转让房地产的营业税应税行为；(4)在(3)的基础上，A公司分得房屋后转让的，则该行为应征营业税。方案二通常不存在这种情况，但如果确实存在，可以比对前述情形确定是否征收营业税。