建筑工程建筑面积计算规则?

《2014建筑工程建筑面积计算规范》  2术语  2.0.1建筑面积constructionarea建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积。2.0.2自然层floor按楼地面结构分层的楼层。  2.0.3结构层高structurestoryheight  楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。2.0.4围护结构buildingenclosure围合建筑空间的墙体、门、窗。2.0.5建筑空间space  以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。2.0.6结构净高structurenetheight  楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。2.0.7围护设施enclosurefacilities为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。2.0.8地下室basement  室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。2.0.9半地下室semi-basement  室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间。2.0.10架空层stiltfloor  仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。2.0.11走廊corridor建筑物中的水平交通空间。  2.0.12架空走廊elevatedcorridor  专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。2.0.13结构层structurelayer整体结构体系中承重的楼板层。2.0.14落地橱窗frenchwindow

建筑面积计算规则：
因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。
在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。
（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
（7）住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
（8）雨棚结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算面积（有柱雨棚和无柱雨棚计算应一致）。
（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
（11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（12）建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积。
（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
（14）计算全部建筑面积的范围
1、房屋按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和计算。
2、假层、阁（暗）楼和斜面结构屋面其室内净高在2.00m以上（含2.00m）的部分，按其投影面积计算。
3、房屋天面上层高在2.20m以上（含2.20m）的楼梯间、电梯机房、按其结构的外围水平投影面积计算。
4、底层、夹层、地下室中以及独立建造的自行车房、汽车库，层高在2.20m以上（2.20m）的，按其结构的外围水平投影面积计算。
5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。不作为外墙仅为装饰的，按结构的外围水平投影面积计算。
6、有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
7、有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
8、挑楼、全封闭的阳台和挑廊，按其结构的外围水平投影面积计算。
9、复式、跃层建筑中的挑空层部分，不论层高多少，均按一层计算建筑面积。楼梯井不作为挑空层认定。
另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
（1）突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。
（2）检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。
（3）独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
（4）没有围护结构的屋顶水箱间。
（5）层高在2.2米以内的技术层(设备层)。
（6）单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。
（7）层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。
从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。
1、国内常用的建筑面积单位为平方米，实际工作中房屋的建筑面积计算，主要依据国家颁布的《房产测量规范》的规定，一般计算房屋建筑面积应具备的基本条件有五条：
1）应具有上盖；
2）应有围护结构；
3）结构牢固，属于永久性的建筑物；
4）层高在2.20米或2.20米以上；
5）可作为人们生产或生活的场所。
2、具体在计算房屋建筑面积时依据计算方法的不同可分为三大类：
I.符合以下条件之一的需计算房屋的全部建筑面积：
a、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。
c、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。
d、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e、房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
f、挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算（此条为老规定，新规定是：建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。阳台不论是挑阳台还是凹阳台，也不论是封闭阳台还是非封闭阳台，均按阳台水平面积的1/2计算阳台的建筑面积）。
g、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
II.符合以下条件之一的只能计算房屋的全部建筑面积的一半：
a、与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c、未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d、无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
III．符合以下条件之一的不能计入房屋的建筑面积：
a、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c、房屋之间无上盖的架空通廊。
d、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷
与建筑面积有关的重要技术经济指标
通行的部分。
g、利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h、活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
3、与建筑面积有关的几个概念
1）  容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与总占地面积的比值，能反映土地的具体利用强度。
2）  建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。如建筑物基底面积和各层建筑面积一致，则宗地面积、建筑密度和房屋总层数的乘积为总建筑面积。
3）  房屋的使用率是指房屋的套内建筑面积与房屋总建筑面积的比值。一般用来衡量购买成套房屋的单独占有建筑面积占该套房屋总建筑面积的百分比，比值越高说明该套房越值，有效使用面积会更高。
4、与建筑面积有关的重要技术经济指标

《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T  50535-2005）是由国家建设部自2005年7月起实施，适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算，包括工业厂房、仓库，公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算,在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。    上述两个规范的目的不同，适用范围不同。同样的一幢房屋，《房产测量规范》和《建设工程建筑面积计算规范》的具体不同之处究竟在哪里呢？    第一：低于2.20米得房屋计算规则不同    《房产测量规范》中明确指出：“8.1.2条：房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、调廊、地下室、室外楼梯灯，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含2.20m）的永久建筑。”“8.2.3不计算建筑面积的范围  a)层高小于2.20m一下的夹层、插层、技术层、和层高小于2.20m的地下室和半地下室。”    《建设工程建筑面积计算规范》中  “3.0.1  单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：    l  单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2  面积。    2  利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m  的部位应汁算1/2  面积；净高不足l  .20m的部位不应计算面积。”    “3.0.2  单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。    3.0.3  多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应汁算全面积；层高不足2  .20m者应计算1.2面积。    3.0.4  多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2  面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。    3.0.5  地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。    3.0.6  坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。    3.0.7  建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20rn及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。    3.0.8  建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2  计算。    3.0.9  立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。    3.0.10  有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。    3.0.11  建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2  面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。    3.0.13  建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。    3.0.14  设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。”    二：阳台计算规则不同    《房产测量规范》中“8.2.1计算全部建筑面积的范围f)挑楼、全封闭的阳台按外围水平投影面积计算。”和“8.2.2计算一半建筑面积的范围c)未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构外围水平投影面积的一半计算。”      《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.18  建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”      三:房屋外墙的保温隔热层计算规则不同    《房产测量规范》中未能明确房屋外墙的保温隔热层是否计算，但从2012年3月江苏省实施的《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）中4.1.3不计算建筑面积应符合以下规定：9  房屋主墙外的保温层、防潮层、采光井等其他装饰性材料的贴面。”    《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.22  建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。”    四：墙体粉刷层计算规则不同    《房产测量规范》中未能明确房屋外墙的墙体抹灰是否计算，但从2012年3月江苏省实施的《房屋面积测算技术规程》（DGJ32/TJ131-2011）中“3.1.4在应用图纸进行计算式，当设计无标注粉刷层厚度的，粉刷层厚度统一为0.02m”    《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24下列项目不应计算面积  6  勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。”    五：自动扶梯等自动工具计算规则不同    《房产测量规范》中自动扶梯、自动人行道等是按照楼梯的计算规则进行计算的。    《建设工程建筑面积计算规范》中“3.0.24  下列项目不应计算面积  8自动扶梯、自动人行道。”    《建筑工程建筑面积计算规范》条文说明第8款“自动扶梯(斜步道滚梯)，除两端固定在楼层板或梁之外，扶梯本身属于设备。为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备，不应单独计算建筑面积。”上述各条，因两个规范的规定不同，所以造成了相同的房屋，参照不同的规范计算出来的面积不一致。总之　    1、《建筑工程建筑面积计算规范》只适用于工程造价计价，而不适用于商品房建筑面积测量。　　2、《房产测量规范》适用于商品房建筑面积测量，规划和房产部门都应按照此规范执行。　　3、两个规范并不冲突，适用范围不一样，没有高低之分。