基准地价评估报告怎么写?

由于内容太多就只给出内容中的点
第一部分      摘要
一、估价项目名称
兰州市西固东路81号宗地地价评估
二、委托估价方
      1、姓      名
2、住      所：
3、法定代表人：
4、联  系  电  话
第一部分      摘要
一、估价项目名称
兰州市西固东路81号宗地地价评估
二、委托估价方
      1、姓      名：
2、住      所：
3、法定代表人：
4、联  系  电  话
三、估价目的
四、估价基准日
五、估价日期
六、地价定义
                                    二、估价师声明
                                          
                                  三、估价的假设、限制条件和未考虑因素
                                    三、估价的假设、限制条件和未考虑因素

基准地价调查技术报告  基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。
  一、基准地价的评估应遵循以下程序：  
（一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。
  （二）、土地调查与整理：
  1、资料调查与整理：  
（1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。  
（2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。  （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。  
（4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。
（5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。
  2、资料调查的一般要求：  
（1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。
（2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。  
（3）样本抽查采用分类不等比调查。  
（4）样本要有代表性。  
（5）样本分布要均匀。  
（6）调查样本每级应不少于30个。  
（7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。  
（8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。  
（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。
（10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。
  3、样本资料整理：  
（1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。  
（2）样本资料归类。  
（三）基准地价评估：  
  1、利用级差收益侧算法。
  2、利用土地交易资料估算基准地价。
  （四）基准地价确定：
  1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。  
  2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。
  3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。  
（五）编制基准地价修正系数表：  基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。  
（六）成果检验：  对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。
  二、调查结果报告：  
经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况：  该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁补偿政策，被拆迁的部分政府补偿25㎡，自己买15㎡。2005年征地后，上庄村村民的房屋由80%被拆迁，现存由20几户仍住原地。由于种种原因，被征土地没有按原规划进行开发利用，造成菜地闲置，最终沦为荒地。政府对被征区的农民没有进行很好的安置，只进行了经济补偿，但至今该区农民没有稳定的工作和良好的收入。该区域的房屋出租情况为，一个5~8元/㎡。

基准地价评估报告修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件  进行比较，确定修正系数，进行修正测算地价的方法，你说的那些系数一般不能自己编制，而是要想国土资源部门索取或者购买，一般各地都有一本基准地价更新报告的材料。

一、委托方与资产占有方简介
　　名称：QS股份有限公司
　　住所：XX区XX大道1154号
　　法定代表人：XXX
　　注册资本：4500万
　　经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
　　二、评估目的
　　为对外投资提供价值参考依据。
　　三、评估范围和对象
　　本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(2003)字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。
　　四、评估基准日
　　本评估项目基准日是2004年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
　　五、评估原则
　　遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
　　六、评估依据
　　1、《土地管理法》和《房地产管理法》;
　　2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;
　　3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;
　　4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[2004]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》;
　　5、W市政府制定的基准地价资料;
　　6、W政[2004]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》;
　　7、委托方提供的产权证明：“W国用(2003)字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”;
　　8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照;
　　9、工程造价信息及房价信息;
　　10、评估人员现场勘查记录等。
　　七、评估方法
　　根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。
　　八、评估过程
　　本次评估于2004年7月15日至2004年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：
　　1、接受委托：我公司于2004年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。
　　2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。
　　3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。
　　4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。