美国房地产泡沫如何形成的?

想要认识美国房产，首先要看看美国房产的历史，1940-2007年，美国房产的价格一路上涨，其间也没有出现过全美国性房价坍塌的事件。长达67年的经验似乎足以说明美国房产价格持续上涨的合理性，很少有人会觉得美国房产价格会下跌。
美国房产价格被看好，是有理由的。二战后，美国城市化浪潮加快。1960年代晚期，美国开始拥抱新科技革命，涌现出一大批科技创新企业，财富神话一批接着一批;与之同时，美国经济结构中金融化程度越来越深。美国还向亚太地区转移制造业产能(带来的结果就是产业空心化)。这些都是美国房产价格上涨的利好：自住购买、投资需求统统旺盛。长达67年的房价上涨，形成了世界经济史上最大的资产泡沫。房主、房地产评估师、贷款人、抵押贷款证券化交易商、对冲基金、货币基金及美国政府都从中获利。
波浪无限增大，这有悖物理学定律。(期望)美国房产价格永远上涨，同样不切实际。2008年次贷市场崩溃，美国房价迎来雪崩式下滑，造成了9450亿美元的损失。上述各方就展开了相互攻讦。当然，被抨击最多的，还要属美联储等美国金融监管部门。
长达67年的美国房产泡沫，究竟是怎样炼成的?美国丹佛大学法学院法学教授罗伯特·M·哈达威所著的《美国房地产泡沫史(1940-2007)》一书，有别于市面上已有的金融危机研究作品聚焦(美联储前主席)格林斯潘任期的做法，将视角扩展到1929年大萧条和罗斯福新政，调阅了67年泡沫期内的市场数据，并得出具有说服力的结论。
哈达威指出，造成美国房产市场巨大泡沫的政策(人为)原因，首先在于美国的税收等一揽子政策所形成的错位激励。美国实行累进制的所得税政策，近几十年来不断推动减税及税收补贴，从而最终形成了“累退式”税收政策，有钱人从减税、退税、税收优惠中获益最多。而且，这一政策还鼓励业主、投资者通过倒卖美国房产来获利。
第二项原因，出在住房保障政策环节。肯尼迪、约翰逊两任总统开启了“伟大的社会”计划，形成了国家保障公民住房的政策传统，再后来又出台了《社区再投资法》，强调金融机构要遵守这方面的政治和社会责任，向穷人放款以支持其购房。银行等金融机构迫于压力不断降低贷款审查标准，更多原本买不起房的人借助“零首付”、“一元首付”、超低利率的住房贷款买到房屋，且能通过长期上涨的美国房产价格而倒卖房屋获利。
为鼓励公民购房，美国政府在罗斯福新政时期就开始向购房者提供补贴，还向贷款银行发行债券，收购其住房抵押贷款，以进一步降低贷款购房利率。1990年代，美国政府和国会不仅允许房主以自己房产的净值为抵押，购置第二套、第三套住房或用于其他方面的投资、消费。这一切最终倒推了房价畸形上扬，而金融机构为了转移风险，则致力于开发和推广金融衍生品，泡沫和风险就隐性化地越吹越大。
这本书较具新意的一部分是将美国政府金融和房地产监管分为经济性监管和安全性监管。哈达威援引美国民航等行业的案例教训指出，政府应尽可能削除只会产生保护垄断、削除竞争的经济性监管，而应强化旨在保障竞争秩序、客户利益的安全性监管。美国房产67年泡沫史，也可视为美国政府在利益集团游说下不断降低安全性监管要求(比如降低联邦和地方政府对金融行业的信用监管，降低金融机构资本金要求，不再强制贷款者首付金额不低于一定比例)、在公众压力面前不断增强经济性监管甚至成立多家政府支持企业直接入市(房地美、房利美等)的历史。概括起来，安全性监管形同虚设，成为了美国房产泡沫不断积累的重要推手。
哈达威通过数据和资料分析还提出，美国公共教育课程、公民付费理财教育体系中均严重缺失经济史和金融风险教育的内容，这使得投资者对美国房产价格永远不会下降的谬论深信不疑。
这本书可以带给中国读者足够的警示，书中所述酿成美国房产价格巨大泡沫的诸方面诱因，在我国也能找到不同形式和程度的存在。特别危险的是，某些监管部门、金融机构和大批投资者对房价不断上涨有着一厢情愿的预期，拒绝接受房价调整的市场信号。

房地产开发前期阶段容易在四个环节形成泡沫：
1、土地购置
由于房地产过热，对于土地的需求增加，同时由于土地为国家紧缺资源，国家对土地的控制政策越来越严格，房地产商对土地的竞争越来越激烈，政府招牌管政策的实施，本来就很高的土地价格，经过几圈的叫价，成交低价成几倍的翻番，已经远远超过其实际价值，政府收益确实得到了充分的体现，然而，房地产商得到的土地价格中，泡沫已经大量形成。
2、各项手续办理
说道这里我不得不要一咬牙，繁杂的过程（130多个章）自然不必多说，本身就存在大量不合理的乱收费法规，加上大量说不清道不明也无法说无法诉甚至无法入账的费用，一直以来让各开发商苦不堪言。这些费用势必计入开发成本，或者无法入账的只能在预算时列入那个让人尴尬的不可预见费用和管理费用，不产生泡沫是不可能的。
3、项目转手
这一点估计大多数人都有所体会，有背景，有关系的，拿到了项目、土地，不会自己开发，为了早日获得利润而转手，有的项目甚至能转让近十次。一次次的转手，落在最后真正开发的手中，已经翻了好几倍，产生严重的泡沫。就像我们喝扎啤一样，一桶扎啤本来20杯，但是桶里已经有了泡沫，也能卖25杯，再多转几次，可能达到50杯，就能卖出两桶的价格。
4、材料及施工队伍选择
由于房地产过热，房地产开发所需的材料、人工就变得相对短缺，其价格上涨速度和幅度都较大，加上这些年很多高端材料和工序的独特技术价格高涨，开发商竞争购买材料和劳务，本来在材料和劳务过程产生的产品泡沫也转嫁到房地产行业来最终承担。
二、房地产开发阶段
房地产开发阶段容易在两个环节形成泡沫：
1、工期和利润预计
房地产开发是一个投资期延长，回收期长的行业，一方面由于投资期限长而对工期把握不准导致工期延长，投资成本增加，另一方面由于回收期长，对未来收益把握不准，有意提高销售价格以降低对未来收益把握不准可能导致的利润风险。
2、金融支持风险
房地产开发属高投入高产出的行业，必须大量依靠金融机构支持，除了要接受和消化金融行业泡沫的转嫁外，由于上述工期和利润预计的不确定性，金融机构也会有意提高投资收益率来规避风险，也就使得房地产开发过程的财务费用相对增加。
三、房地产销售阶段
房地产销售阶段形成泡沫的主要环节如下：
1、以远期的价格完成当期销售
我们知道，今天购买的住房，实际交房时间往往在一到两年之后。开发商为了尽快实现变现，预售房屋，也是政策容许的，这就导致一个现象，大家有没有注意到，我们购买的现房和当期正在销售的同类型、同标准期房价格基本是相同的，也就是说，我们购买的现房执行的竟然是两年以后的价格。想必大家都明白，两年以后的货币价值与现在的货币价值，以及两年以后我们的购买力和今天的购买力有这多大的差距。我们不但花掉了未来的钱，真可怕的是以未来的价格花掉了。
这一条不知道我说明白了没有
2、我们的消费观念苦了我们自己
我们要结婚生子，就要买房子；孩子要远道上学，陪读，买个房子（攀比，为了孩子的自尊心）；孩子要结婚，给孩子买房子......这辈子，我们成了房奴，我们自愿的，活该，就因为这样，供求关系变了，房价涨了，越涨我们就越想买，我们越想买房价就越涨，没办法了，买不起了，我们到处借，贷款，我们埋怨房地产泡沫了，我们自己造成的。

你好，这样子的话你可以试试看下面的方法介绍
银行放贷政策宽松（购买力）+超前消费和投资意识=供不应求（炒房）→价格严重背离价值（泡沫）  很容易理解吧，房地产，证券市场积累了大量泡沫，美国尤其多各种高杠杆的金融衍生产品，对于经济泡沫推波助澜，这种危险终于在2007年爆发