房屋认购协议的效力是怎样的?

关于认购协议的法律效力存在两种观点：必须磋商说和必须缔约说。必须磋商说是指当事人之间一旦缔结认购协议，双方就负有在未来某个时候为达成买卖合同而进行磋商的义务，只要当事人为缔结买卖合同进行了磋商，即履行了预约义务，而最终商品房预售合同是否缔结成功则非其所问。必须缔约说则认为认购协议的效力就是缔结商品房预售合同，故当事人仅仅为缔结预售合同而进行磋商是不够的，还必须成功缔结本约，否则认购协议毫无意义。笔者认为应视个案情况进行认定：  （1）  如果认购协议内容尚不包括预售买卖合同主要内容，采用必须磋商说较为合理，因为双方对买卖合同主要内容仍未达成共识，认购书只能约束双方在约定时间内就订立买卖合同尽到诚信义务的磋商，而难以约束其必须订立买卖合同。双方经诚信磋商后难以达成一致的，任何一方不应视为违约；反之则可要求其承担责任。  （2）  如果认购协议已包括买卖合同的主要内容，采用必须缔约说较为合理。在商品房认购书确定房号、价格、面积等购房合同成立的条件时，应当认定其合同效力。认购协议未尽事宜，完全可以通过合同漏洞填补的方法确定，开发商即负有为认购人保留预订的商品房的义务。需要注意的是，只有在售房人拒绝履行洽谈签约义务时，买受人才有权请求法院强制其将房屋出售给自己。  （3）  《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所，基本状况，销售方式，价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水绿化等配套基础设施的交付承诺及其权益责任、办理产权登记有关事宜，解决争议的方法及其违约责任等。如果认购书内容具备上述规定的买卖合同主要内容，且房地产开发商已按约收受购房款，此认购书应直接认定为买卖合同，双方可按认购书中主要内容直接履行并要求对方为相应的履行义务。  （4）  预售人在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就开始进行认购，并与客户签订认购协议，这种做法被称为内部认购。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明的形式条件与其他实质条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。根据《合同法》第五十二条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的无效合同。

商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。

在商品房交易过程中，出卖人经常通过认购等方式向买受人收受定金作为将来订立商品房买卖合同的担保，但签订认购书后，如果房地产市场发生较大波动，出现房价上涨或下跌的情况，那么就容易引发道德危机，出卖人或买受人有可能拒绝签订商品房买卖合同。这种风险纯属于正常的市场风险，不属于不可抗力的范畴，所以当事人拒绝签订商品房买卖合同得承担相应的民事责任。
要厘清出卖人或买受人的民事责任首先得分析出卖人与买受人签订商品房认购书后形成的法律关系。商品房认购协议不属于《合同法》分则中列举的十五种有名合同，但其也是平等主体间设立民事权利义务关系的协议，符合民事合同的本质，理应受《合同法》调整，在对该类无名合同进行法律适用时，一般是适用合同法总则，并参照适用《合同法》分则中最相类似的有名合同的相关规定。还有一种特殊的商品房认购协议性质已经发生了根本变化：如果商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，从双方转移房屋所有权的最终交易目的来说，这对当事人的保护力度更大。
商品房认购协议作为一种民事合同，对合同主体具有法律上的拘束力，双方当事人必须按照约定对商品房买卖事宜进行磋商并订立商品房买卖合同，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
但司法实践中很多案件在探究未能订立商品房买卖合同是哪一方当事人的原因时会有很大困难，因为双方很少直接明确拒绝就订立合同的问题进行磋商，而是在商品房买卖合同的具体内容安排上发生争议，从认购协议确定的义务来看，双方当事人好象也尽到了对订立合同进行磋商的义务，只不过由于客观原因没能达成合意而已。如果无法归责于任何一方，那么双方期待利益的损失只能由自己承担了。这些问题的解决需要当事人在订立认购协议时尽量把条款拟订的细致、明确一点，最好包含主要的交易条件，使双方的权利义务更加明确，也有利于促进交易的发展。